Droit immobilier

Gardien d’immeuble : quand le logement de fonction est-il obligatoire ?

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Droit du travail - Jurisprudence

La mise à disposition d’un logement de fonction est obligatoire pour tout gardien d’immeubles de catégorie B, c’est-à-dire rémunéré en fonction des tâches qui lui sont confiées. Cette mise à disposition doit figurer dans le contrat de travail car il s’agit d’un accessoire au contrat. C’est ce que vient de rappeler la chambre sociale de la Cour de cassation dans une décision du 12 décembre 2012.

À l’heure où le nombre de gardiens d’immeuble appartenant au secteur privé est en nette diminution, sur fond ou à cause du renchérissement des charges de copropriété, la Cour de cassation, dans une décision du 12 décembre 2012, vient de procéder à un rappel concernant un avantage en nature non négligeable attaché à cette profession. Lorsque le gardien est classé catégorie B, c’est-à-dire non payé à l’heure mais selon une liste de tâches évaluées en unités de valeur, il bénéficie obligatoirement d’un logement de fonction. À défaut, lorsque le salarié relève de la catégorie A et exerce ses missions dans un cadre horaire (régime de droit commun), l’attribution d’un logement de fonction devient facultative.

 

Distinguer les gardiens de la catégorie A de ceux de la catégorie B

 

Dans cette affaire, un salarié est engagé par un syndicat de copropriétaires en qualité de gardien-concierge à service permanent, relevant de la catégorie B. Il conclut en même temps que son contrat de travail un bail pour un appartement dans la même résidence moyennant un loyer mensuel d’un peu plus de 600 euros. Mis à la retraite en 2007, le salarié saisit le conseil de prud’hommes, notamment d’une demande de remboursement de loyers et de taxes liées au logement, soutenant qu’il aurait dû bénéficier d’un logement de fonction dont la valorisation ne pouvait excéder 180 euros au regard de la convention collective des gardiens, concierges et employés d’immeubles applicable au moment du litige.

 

Un logement de fonction, accessoire au contrat de travail

 

La chambre sociale de la Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel qui avait cru pouvoir débouter le gardien de sa demande, au motif que la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles du 11 décembre 1979 (dans sa rédaction alors applicable), ne prévoyait pas l’attribution obligatoire d’un logement de fonction pour les salariés de catégorie B et que les dispositions légales, soit l’article L 771-1 devenu L7211-2 du Code du travail, se bornaient à donner une définition du concierge.

Selon la Haute juridiction, l’application combinée des dispositions légales et conventionnelles imposaient, au propriétaire, syndicat des copropriétaires ou principal locataire, l’attribution d’un logement de fonction au gardien, et il n’était pas possible d’exclure cette obligation en établissant le contrat de travail.

 

Un logement de fonction décent

 

La convention collective (article 20) a depuis été modifiée et prévoit désormais explicitement l’attribution de droit d’un logement de fonction au gardien relevant de la catégorie B. De plus, l’employeur doit veiller à la qualité du logement qu’il met à disposition du salarié. Ce dernier doit être conforme aux normes de santé, de sécurité ou d’habitabilité relatives au logement décent, notion définie par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. La convention collective, toujours dans son article 20, précise enfin que la réfection des embellissements du logement de fonction (peintures et revêtements muraux) doit être effectuée tous les cinq ans si nécessaire, au plus tard tous les sept ans lorsque le logement comprend une pièce unique et tous les dix ans dans les autres cas. Cependant comme le souligne un rapport de Françoise et Philippe Pelletier, avocats, sur la revalorisation du métier de gardien d’immeuble, remis en 2008 au ministre du Logement et de la Ville : « la difficulté n’est pas mince dans la mesure où, le plus souvent, le gardien qui exigerait des travaux permettant de sortir son logement de l’indécence, craint de se voir exposé à la suppression ultérieure de son poste ».

Pour consulter la décision de la Cour de cassation, ch. sociale, 12 décembre 2012, n° 11-20653, cliquez ici


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