Droit immobilier

Gagner moins … pour payer moins … pour gagner plus !

Le 1er février dernier est entré en vigueur le dispositif « Louer abordable », aussi appelé « Cosse ancien ». Ce dispositif porte le nom de l’actuelle ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, tout comme les dispositifs qu’il remplace, les dispositifs « Borloo ancien » et « Besson ancien ».

Ce nouveau dispositif ne concerne que les logements anciens puisque pour le neuf le régime Pinel tendra à s’appliquer. Par sa mise en œuvre, la ministre espère « la remise sur le marché de 50 000 logements vacants », même si ce nombre semble sous-estimé.

Le dispositif « Louer abordable » permet une déduction de 15 à 85 % sur les revenus fonciers pour inciter les propriétaires à louer leur bien pour un loyer bas visant spécifiquement des populations à revenus bas. Plusieurs conditions sont à respecter pour pouvoir bénéficier de ce dispositif.

La première étape obligatoire pour le propriétaire est de signer une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, par laquelle il s’engage pour au moins 6 ans à louer son bien à des ménages dont les revenus annuels ne dépassent pas un plafond prédéfini (arrêté du 22 décembre 2016), par exemple 23 146 € pour une personne seule, pour un bien situé dans la zone A bis correspondant à Paris et les communes limitrophes.

Le taux d’abattement dépend du niveau de loyer appliqué : le niveau « intermédiaire » implique un taux bas pour un loyer moyen, le niveau « très social » un taux élevé pour un loyer très bas.

Le taux d’abattement est aussi fonction de la situation géographique du bien loué. Les différentes zones sont définies par prise en compte de l’importance du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, déterminant ainsi des zones plus « tendues » que d’autres. Ainsi, dans les zones où le déséquilibre est moins important le taux peut atteindre 50 %, alors qu’il pourra aller jusqu’à 70 % dans d’autres zones où le déséquilibre entre l’offre et la demande est plus important.

Le taux d’abattement de 85 % est un peu sujet à controverses en ce que les propriétaires ne peuvent y prétendre que s’ils acceptent de passer par une intermédiation locative pour donner leur bien à bail. Le président de la FNAIM, Jean-François Buet, estime en effet que tous « les professionnels de l’immobilier doivent être associés à cette démarche ». Or, pour obtenir l’application de cet abattement de 85 %, le propriétaire doit soit louer son bien à une association agréée par l’État qui le sous-louera à un ménage aux conditions de vie très précaires, soit donner mandat de gestion de son bien à une agence immobilière à vocation sociale.

Il est légitime de se demander si en louant son bien à un prix très bas tout en bénéficiant d’une déduction fiscale forte peut être intéressant pour les propriétaires. Oui ! Les calculs montrent que louer moins cher que le marché en bénéficiant du « dispositif Cosse » peut rapporter plus !

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