Logement

Fragile amélioration des ventes des promoteurs

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel

Les ventes de logements en promotion ont enregistré un notable rebond au deuxième trimestre de l’année. Pour autant, les professionnels ne parviennent pas à s’en réjouir, tant le volume d’activité est faible et les signes d’activité future peu encourageants.

 

39 388 logements au détail ont été vendus entre janvier et juin. Cela correspond à un petit rebond de 4,1% par rapport au premier semestre 2012, semestre qui affichait pourtant déjà un très volume faible. Le recul atteint ainsi 17,5% par rapport au premier semestre 2011 et 30,6% par rapport au niveau élevé de ventes du premier semestre 2010.

A qui attribuer cette embellie? Aux ventes aux accédants, principale clientèle des promoteurs aujourd’hui (64% des ventes semestrielles), qui ont progressé de 8%. « Un chiffre décevant », estime toutefois la fédération compte tenu de la faiblesse des taux d’intérêt et de la baisse des prix (-3,6% sur un an). Ainsi qu’au regain d’intérêt des investisseurs, qui ne pèsent plus que 36% dans la clientèle des promoteurs (contre 43% en 2012). Les ventes à investisseurs ont en effet bondi de 22 ,6% au deuxième trimestre 2013. La fédération des promoteurs immobiliers y voit plusieurs raisons : une meilleure compréhension du dispositif Duflot  dans un contexte de taux historiquement bas; la perspective d’un resserrement territorial du dispositif Duflot et un risque de modulation à la baisse des loyers à compter du 3ème trimestre, qui ont pu accélérer les prises de décision avant l’été. Le 2ème trimestre ne permet toutefois pas de combler le retard pris au 1er, loin de là puisque le semestre s’achève sur une contraction des ventes à investisseurs de 2,1% par rapport à la même période de 2012. 

 

Gros coup de frein sur les commercialisations

 

Les mises en vente reculent de 22,4% au premier semestre (50 355 unités) : « Un niveau extrêmement préoccupant », selon Alexandra François-Cuxac, vice-présidente de la fédération de promoteurs immobiliers (FPI), qui l’explique par deux phénomènes : « soit les programmes ne se réalisent pas faute de commercialisation suffisante (au moins 50% sont nécessaires aujourd’hui pour obtenir un financement bancaire), soit les promoteurs limitent d’eux-mêmes les opérations pour s’adapter à la faiblesse de la demande et éviter de constituer des stocks ».

Malgré la chute des mises en vente, signe d’une volonté de maîtriser les stocks, l’offre commerciale disponible continue d’augmenter : +2,4% au deuxième trimestre 2013 par rapport à la même période de 2012, avec 91 240 logements. Ce chiffre équivaut à 13,8 mois d’écoulement (contre 11,7 mois un an plus tôt).  La fédération reste vigilante mais ne s’alarme pas : «On reste dans un délai inférieur à une durée de chantier (16 mois). De plus, 44% de l’offre n’est pas démarrée, 48% est en chantier et 8% livrée. Le stock physique se limite donc à un mois de ventes». Reste que la part de logements collectifs livrés au deuxième trimestre (6 670 unités) a augmenté de 77% par rapport à il y a un an !

Peu de choses à signaler sur la commercialisation des autres types de logements : les ventes en bloc (essentiellement aux bailleurs sociaux) sont assez stables, représentant environ 18% des ventes totales (7 225 unités au premier semestre, +5%). Idem pour les ventes de logements en TVA réduite (zone Anru), proches de 7% du total des ventes. Notons toutefois que les ventes de logements en résidences services ont reculé de 7,4% ce semestre (2 320 unités).

 

Un rebond très fragile

 

Cette timide embellie des ventes se confirmera-t-elle ? Rien n’est moins sûr, au vu des indicateurs avancés que constituent les chiffres des autorisations de construire et des mises en vente, estime la FPI. Jusqu’ici les promoteurs espéraient tenir le seuil symbolique des 70 000 ventes au détail sur l’année. François Payelle, le président de la FPI, est aujourd’hui très prudent sur les prévisions pour 2013: « Nous tiendrons cet objectif seulement si les ventes à investisseurs atteignent au moins 20 000 unités au second semestre (contre 14 000 au premier semestre) et si les ventes aux accédants ne calent pas (compte tenu de la conjoncture économique et faute de dispositif d’accession sociale suffisamment solvabilisateur)».

Pour cela, le dispositif Duflot doit être complètement stabilisé fin septembre (pour l’instant, seulement la moitié des préfets de région ont pris un arrêté sur l’éligibilité des zones B2), préviennent les promoteurs.

 

 

Encore beaucoup d’incertitudes

 

Car de nombreux sujets vont être tranchés en septembre. Si elle est très satisfaite de l’ordonnance sur les recours adoptée en juillet, la fédération affiche sa volonté de poursuivre le dialogue avec les pouvoirs publics pour les convaincre de bouger sur deux autres points majeurs : présenter dans le projet de loi de finances 2014 un dispositif fiscal qui incite véritablement à la vente des terrains constructibles (« la FPI suggère de prévoir un abattement d’environ 50% pendant deux ou trois ans sur les plus-values de cession ») ; et amender le projet de loi Alur qui sera débattu au Parlement à la rentrée sur les zones 2 AU « à urbaniser », qui ont vocation à redevenir naturelles si elles ne sont pas utilisées au bout de neuf ans (« un dispositif terrorisant pour nous promoteurs quand on sait les difficultés actuelles à trouver du foncier constructible »). Enfin, elle suit avec attention l’adoption, d’ici février 2014, de l’ordonnance sur le logement intermédiaire (le bénéfice d’une TVA à 10% devant être acté dans  le budget 2014).

L’inquiétude de la fédération va en effet au-delà de 2013 : « Malgré les besoins, la production est en train de tomber de 400 000 à 300 000 logements par an. Les promoteurs, très fragilisés, réduisent progressivement leurs moyens, quelquefois à leur plus simple expression. Il faudra du temps pour remobiliser la profession quand la reprise arrivera », prévient Alexandra François-Cuxac.

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