Logement

Encadrement des loyers : le décret entre en vigueur le 1er août

Mots clés : Gestion immobilière

Le décret encadrant l’évolution des loyers a été publié au Journal officiel le 21 juillet.  Il sera applicable à compter du 1er août. Cette mesure d’urgence a pour but d’intervenir là où les loyers augmentent de façon excessive, en Ile-de-France et dans les grandes agglomérations. Une petite quarantaine au total.

Le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012, publié le 21 juillet au JO, visant à encadrer les loyers, lors du renouvellement ou d’une nouvelle location dans les zones géographiques où existe une situation anormale du marché locatif entre en vigueur le 1er août 2012.
Agir sur le logement, c’est agir sur le pouvoir d’achat. C’est dans cet esprit que s’inscrit cette mesure d’urgence qui marque la volonté politique du gouvernement d’agir vite dans les limites permises par la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs (la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs permet, dans la zone géographique où le niveau et l’évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l’ensemble du territoire révéleraient une situation anormale du marché locatif, de fixer par décret un montant maximum d’évolution des loyers en cas de relocation d’un logement ou de renouvellement du bail).

 

27 agglomérations en métropole concernées

 

Ce dispositif encadre à la fois les loyers de relocation et les loyers des baux renouvelés (avec le même locataire) de logements situés dans 27 agglomérations en métropole dont Paris, Lille, Lyon, Amiens ou Toulon et 11 agglomérations dans les DOM : toutes les communes de la zone A, de la zone B1 et quelques communes de la zone B2. L’idée était de retenir les agglomérations de 50 000 habitants qui cumulent deux critères :    un loyer moyen de plus de 11,1 €/m² (on considère comme anormalement élevé un loyer supérieur de 105% à la moyenne, la moyenne constatée en France hors Ile de France étant de 10,6 €/m²) et  une évolution moyenne des loyers sur 2002-2010 supérieure à 3,2 % par an (c’est-à-dire deux fois l’évolution moyenne de l’IRL sur cette période : on a considéré que les loyers ne pouvaient pas aller au-delà du double de cette augmentation).
Le ministère de l’Egalité des Territoires et du Logement a développé un module qui permet de retrouver les agglomérations concernées.

Il s’agit en fait des communes des agglomérations les plus chères, où vit 40 % de la population française. Dans ces secteurs, lors d’une relocation ou lors d’un renouvellement du bail, les loyers ne pourront plus excéder le dernier loyer appliqué, qui pourra être revalorisé sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL)(1).

 

Une dérogation en cas de travaux

 

Des possibilités d’adaptation de la règle sont prévues, afin de ne pas pénaliser les propriétaires qui pratiquent un niveau de loyer inférieur au prix du marché ou ceux qui souhaitent rénover leur logement pour améliorer les conditions de vie de leur locataire.

1/ En cas de loyer manifestement sous-évalué, le bailleur pourrait, à la relocation, appliquer sur le loyer mensuel une augmentation correspondant à la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage, et le dernier loyer pratiqué : par exemple, pour un logement loué 600 € quand la moyenne des logements similaires est à 700 €, l’augmentation pourra être de 50 €.

2/ En cas de travaux importants. Si des travaux d’amélioration portant sur les parties communes ou privatives sont réalisés dans un logement pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, le propriétaire pourra, à la relocation, appliquer une augmentation du loyer annuel d’un montant au maximum égal à 15 % du coût réel TTC des travaux. Ce montant a été calculé pour permettre notamment l’amortissement en 6 ou 7 ans de travaux d’isolation thermique.   Par exemple, des travaux d’un montant de 5 000 € TTC sont réalisés dans un logement loué à 700 € par mois, le propriétaire pourra augmenter son loyer annuel de 750 €, et donc demander un loyer mensuel de 762,50 €.

À noter également que la loi de 1989 prévoit une dérogation pour des travaux dont le montant serait égal ou supérieur à un an de loyer : un propriétaire qui refait de fond en comble son logement peut alors librement fixer le montant de son loyer.

Pour que propriétaires et locataires puissent bénéficier d’informations précises, le ministère de l’Égalité des territoires et du Logement a mis en place un numéro vert gratuit : 0 805 160 111. Les spécialistes des Agences départementales d’information sur le logement (ANIL)répondront de façon personnalisées à toutes les questions.

 

Une première étape à un projet de loi

 

Ce décret est la première étape de la politique globale que le gouvernement souhaite mener pour améliorer les conditions de vie des Français, développer l’offre de logements et soutenir l’effort de construction. Un travail de fond a été lancé en vue de l’élaboration d’une loi qui remettra à plat l’ensemble des rapports locatifs.
Ce projet de loi devrait être finalisé d’ici la fin de l’année, pour être ensuite débattu au Parlement au premier trimestre 2013. Un réseau d’observatoires des loyers des principales agglomérations sera prochainement lancé en lien avec les collectivités. Il fournira des données qui permettront une meilleure comparaison, de façon à pouvoir ensuite non seulement encadrer, mais aussi modérer les loyers, dans les cas où ils ont atteint un niveau manifestement excessif.
Cette loi cadre visera par ailleurs la simplification et la sécurité juridique des procédures d’aménagement et d’urbanisme, en s’attaquant au sujet des recours abusifs. Y seront abordées les questions de densité urbaine, de contrôle des divisions foncières, d’adéquation des enjeux de développement durable à l’échelle régionale, etc.

 

(1) L’indice de référence des loyers (IRL), calculé chaque trimestre par l’INSEE, correspond à la moyenne sur les 12 premiers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et loyers.

 

Focus

Liste des agglomérations concernées

Métropole : Amiens, Paris, Annecy,  Rennes, Annemasse, Strasbourg, Arles, Toulon, Beauvais, Toulouse, Bordeaux, Caen, Creil, Douai-Lens, Forbach, Fréjus , Grenoble,  La Rochelle, Le Havre, Lille, Lyon,  Marseille-Aix-en-Provence , Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice.
Outre-Mer :  Basse-Terre, Cayenne,  Fort-de-France,  Le Robert, Mamoudzou, Pointe-à-Pitre – Les Abymes, Saint-André, Saint-Denis,  Saint-Louis, Saint-Paul et  Saint-Pierre.

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