Droit immobilier

Des pistes pour garantir la performance énergétique

Mots clés : Efficacité énergétique - Réglementation thermique et énergétique

Un groupe de travail du plan Bâtiment Grenelle a planché pendant un an sur l’épineuse question de la garantie de performance énergétique. A la lecture du rapport publié ce lundi 16 avril, beaucoup d’incertitudes, et l’esquisse de trois modèles de garanties.

C’est un « rapport d’étape », que publie le groupe de travail du plan Bâtiment Grenelle sur la garantie de performance énergétique (GPE) – cliquez ici . Car le sujet est loin d’être mûr, tant du point de vue du régime légal de la performance énergétique que de la couverture par les compagnies d’assurance.

Présidé par Caroline Costa, directrice juridique adjointe d’Egis, et Michel Jouvent, délégué général de l’association Apogée, le groupe de travail avait pour mission d’établir une définition juridique et technique de la GPE, de préciser ses principales caractéristiques et son champ d’application. Mais aussi d’examiner les solutions d’assurance et de faire des propositions pour faciliter le maniement de la garantie. Le tout, aussi bien pour la rénovation que pour la construction neuve, pour les bâtiments publics que privés, pour le logement que pour le tertiaire…

L’attente est double, constatent les auteurs du rapport. Du côté des maîtres d’ouvrage et occupants des bâtiments, il s’agit de garantir l’efficacité de travaux et d’investissements souvent coûteux engagés pour atteindre les objectifs d’amélioration de la performance énergétique. Pour les promoteurs et constructeurs, il s’agit de « marquer leur différence en proposant une garantie de performance de nature à retenir l’attention » de leurs clients.

 

Un régime juridique de la performance toujours incertain


La question centrale en matière de GPE n’a pas encore reçu de réponse claire, en l’absence d’intervention du législateur et de décisions concordantes des juges : le défaut de performance énergétique relève-t-il de la responsabilité décennale des constructeurs, couverte par le régime de l’assurance obligatoire ?

Le rapport Costa-Jouvent brosse le panorama de la jurisprudence. Un arrêt notamment (Cass. civ. 3è, 27 septembre 2000, n° 98-11986) a retenu l’application de la garantie décennale dans une hypothèse où la consommation énergétique d’un équipement de production d’eau chaude sanitaire était supérieure à la consommation attendue et convenue contractuellement. Mais, relève le rapport, « les décisions des juges du fond ne sont pas cohérentes quant aux fondements juridiques, dans la mesure où l’impropriété à la destination de l’ouvrage [notion qui déclenche l’application de la garantie décennale] est retenue ou rejetée selon des critères variables. Il semble néanmoins que le simple inconfort ne puisse entraîner que la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle de droit commun. »

Et qui dit incertitude sur la garantie applicable, dit flottement dans la couverture par les assurances… Pour les rapporteurs, les quelques produits d’assurance existant à ce jour ne couvrent que partiellement le défaut de performance énergétique. Et, de concert avec les assureurs, ils estiment que l’équilibre économique de la loi Spinetta relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction serait menacé : « Si la performance énergétique devait intégrer la garantie décennale, elle donnerait lieu à un transfert des risques des assurés vers les assureurs, avec une augmentation corrélative des primes ».

 

GPEI, GRE, GRE courte durée…


Quelles solutions imaginer dès lors ? Le rapport relaie les propositions des experts pour faire évoluer la réglementation : par exemple, instaurer un seuil au-delà duquel un dépassement de la consommation d’énergie rendrait l’ouvrage juridiquement impropre à sa destination, ou encore exclure du champ de la responsabilité décennale le défaut de performance qui n’entraînerait qu’un préjudice financier pour le propriétaire ou l’occupant. « Un projet de rédaction sera présenté dans les semaines qui viennent afin de créer un  nouvel article du Code civil, qui préciserait et sécuriserait la responsabilité décennale », précise Michel Jouvent.

Dans l’immédiat, le groupe de travail propose de distinguer deux GPE contractuelles : la GPE intrinsèque (baptisée GPEI), et la garantie de résultats énergétiques sur l’usage (GRE) déclinée en longue ou courte durée. Ces garanties peuvent se loger dans un CPE (contrat de performance énergétique), mais aussi dans un contrat de promotion immobilière, de Vefa, de marché de travaux, etc.

La GPEI consisterait en un engagement contractuel par lequel le prestataire s’engage envers le bénéficiaire, dans le cadre de la réalisation de travaux neufs ou sur existant, sur un niveau maximal de consommations énergétiques « théoriques » ou « conventionnelles » ou « normalisées », en « respectant un scénario d’utilisation et des paramètres de confort spécifiés (température, ventilation, etc.). » L’idée étant de s’engager sur un niveau de performance forcément supérieur au simple respect de la réglementation thermique applicable. La vérification des performances se ferait sur la base d’un référentiel en trois temps, pendant la phase étude, pendant le chantier et avant la réception avec mesures sur site. Les non-conformités seraient traitées par le prestataire garant avant la livraison de l’immeuble.

Pour passer à la vitesse supérieure, il faut opter pour la GRE. Là encore, il s’agit d’un engagement contractuel entre le prestataire garant et le bénéficiaire, portant sur des travaux neufs ou de rénovation (ou même sur des fournitures et services uniquement, cas d’un contrat de performance énergétique « services » par exemple). Mais cette fois, le prestataire garantirait le résultat, c’est-à-dire un niveau maximal de consommations énergétiques réelles et mesurables (ou un pourcentage de réduction), pendant une durée fixée par contrat. Il faudrait alors, souligne le rapport, que le prestataire soit un exploitant ou un groupement intégrant un exploitant, chargé au minimum des prestations P2 (entretien – maintenance).

Une solution intermédiaire est proposée, la GRE « courte durée » : le réel serait garanti, mais seulement jusqu’à la fin de la garantie de parfait achèvement (un an après réception) ou de la garantie biennale (comme son nom l’indique, deux ans après réception). Idéal, selon les co-auteurs, pour « le client qui souhaite un résultat constaté objectivement, sans s’engager avec le prestataire choisi dans la durée ».

 

Des pistes pour promouvoir la garantie de performance


Le rapport Costa-Jouvent se clôt sur un ensemble de propositions. Générales tout d’abord, visant à prolonger ses travaux, par l’organisation d’un colloque sur la GPE avant la fin de cette année, la création d’un groupe de travail permanent, la validation définitive des définitions proposées pour la GPEI et la GRE… ou encore « faire converger le plus rapidement possible le diagnostic de performance énergétique et la réglementation thermique du point de vue des usages et de la surface prise en compte ».

Suivent des recommandations propres aux deux types de garanties distinguées. Pour la GPEI, il s’agirait de développer des modèles de simulation des consommations, des protocoles de calcul de la performance et des référentiels nécessaires au contrôle sur site et sur dossier. Ou encore, de « poursuivre la recherche de solutions avec les assureurs sur la GPEI, que ces derniers sont prêts à accompagner, notamment avec une certification par un tiers de confiance »… Concernant la GRE, les propositions visent à développer les systèmes de suivi en temps réel des consommations, développer les formations en matière de contrats de performance énergétique, développer un produit spécifique pour la maison individuelle et, là encore, « poursuivre la réflexion sur la GRE avec les assureurs : analyse des risques transférables, reprise totale ou partielle des engagements, exclusions, etc. »

A ce jour, les professionnels qui garantissent une performance énergétique à leurs clients doivent encore s’engager sur de simples garanties contractuelles, donc sur leur propre solvabilité…

Pour consulter le rapport Costa-Jouvent, cliquez ici

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