Immobilier

« Depuis la crise, les propriétaires de bureaux innovent », Virginie Houzé, directrice de la recherche chez JLL

Mots clés : Gestion et opérations immobilières - Marché de l'immobilier

Dans un contexte économique incertain, les cycles de marché de l’immobilier tertiaire se raccourcissent. Un semestre de forte hausse des transactions peut être suivi de six mois moroses. Conscients que le marché ne leur est pas favorable, les propriétaires se montrent plus enclins à la négociation pour garder ou recruter un locataire.

Quelques 492 600 m² de bureaux franciliens ont trouvé preneur au 1er trimestre 2016 selon le groupement d’intérêt économique Immostat. Une chiffre en augmentation de 19% sur un an, mais qui reste inférieur à sa moyenne décennale (501 000 m²). Virginie Houzé, directrice de la recherche chez JLL, décrypte ce début d’année.

 

Que pensez-vous des données publiées par Immostat sur la demande placée de bureaux en Ile-de-France au 1er trimestre 2016 ?

Virginie Houzé : Au 1er trimestre 2016, tous les segments de marché ont mieux fonctionné qu’au 1er trimestre 2015. Cela traduit une augmentation de la demande des entreprises, constatée à partir de l’été et liée au climat des affaires. Le niveau de la demande placée au 1er trimestre, inférieur à la moyenne décennale, peut s’expliquer par un effet de saisonnalité. En outre, la moyenne décennale est… une moyenne. Elle intègre des années exceptionnelles, comme 2006 ou 2007, où le taux de croissance en France était supérieur à 2% (2,4% selon l’Insee, ndlr). Avec une croissance relativement faible (1,4% prévu par le gouvernement en 2016, ndlr), la demande placée reste à un niveau moyen.

 

Les cycles de marché se raccourcissent. Que traduisent-ils ?

V.H. : Nous avons constaté des cycles courts où le marché accélère, puis ralentit. Nous avons enregistré un bon premier semestre 2014, suivi de deux semestres en baisse, puis un 2e semestre 2015 particulièrement dynamique. Ces petits cycles traduisent l’incertitude des entreprises confrontées à la mondialisation, mais aussi aux bonnes et aux mauvaises nouvelles. Cela impacte leurs décisions, devenues plus volatiles. Les entreprises, y compris les grandes sociétés, peuvent initier des décisions rapidement et les abandonner tout aussi vite.

 

Comment réagissent les propriétaires ?

V.H. : Ils essaient de sécuriser leurs locataires et font preuve de souplesse, notamment lorsqu’il s’agit de renégocier un bail. Je note des mesures d’accompagnement élevées (21,5% selon Immostat, ndlr). Depuis la crise de 2007, les propriétaires innovent : ils mettent à disposition des bureaux de façon anticipée, certains proposent de couvrir un éventuel résiduel de loyer pour éviter qu’un locataire ait deux loyers à payer en même temps, etc.

 

Quelles seront les tendances pour 2016 ?

V.H. : Le 1er semestre devrait bien se passer. Compte-tenu des incertitudes économiques, nous ne devrions pas noter une accélération du marché, mais plutôt une consolidation. Selon nos estimations, 2,3 millions de m² devraient être placés en 2016.

 

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