Immobilier

« Crise : une clarification s’impose vite (ou quand le remède est pire que le mal) » par Alain Penchinat, promoteur

Lors des récents Etats Généraux des Chambres de commerce et d’industrie, Madame Christine Lagarde a, dans un lapsus malheureux, confirmé que le gouvernement allait construire dans les deux ans 70.000 logements sociaux de plus qui s’ajouteraient au 30.000 déjà programmés depuis quelques semaines.
Elle voulait dire que grâce à des mesures financières et administratives appropriées, le contribuable allait, finalement, favoriser l’achat en VEFA de logements à la promotion immobilière privée par des sociétés d’habitat social et au premier rang desquelles, la Société Nationale Immobilière.

La promotion immobilière privée a construit jusqu’à 120.000 logements collectifs par an et risque de n’en produire que 70.000 en 2009. Son dynamisme n’est porté que par la confiance des clients-investisseurs en résidence principale ou locative. La confiance est, à juste titre, le mot-clé du retour à la croissance comme l’affirment tous les jours le président de la République et le premier ministre.

Les clients-investisseurs privés ont besoin de confiance : confiance dans l’avenir bien sûr mais surtout confiance dans le prix, dans la qualité, et dans la stabilité de l’environnement fiscal de leurs investissements immobiliers.

La mesure des 30.000 logements, puis des 70.000 logements, mine cette confiance :

– On n’a plus confiance dans le prix : il serait donc possible de vendre avec une décote de 20, 30, voire 35 % alors que le bâtiment est une industrie de main d’œuvre, alors que les normes s’empilent (thermiques, handicapés, électriques, environnementales) quand aucune, même obsolète, ne disparaît jamais (télécom).

– On n’a plus confiance dans la qualité : Peut-on sérieusement s’engager sur la qualité d’un logement livré à un investisseur privé dans un immeuble vendu en partie, et souvent en catimini, à une société d’habitat social avec les décotes énoncées ?

– On n’a plus confiance dans l’environnement fiscal : on n’est pas capable de fixer une règle du jeu stable et juste au-delà de quelques années.

Personne ne remet en cause l’urgence de la mixité sociale comme mode harmonieux du développement de nos villes. A condition qu’elle soit pensée, maîtrisée, voulue par quartier, par zone d’aménagement concertée, et non imposée, de fait, après coup, par immeuble ou même, par cage d’escalier.

Dans l’esprit et dans la lettre de la loi SRU et du Grenelle de l’environnement, les promoteurs se battent pour l’habitat collectif en ville face à la Villa Mon Rêve à 20 ou 30 kilomètres des centres urbains et d’activités. Le défaut de confiance évoqué rend ce combat inégal et la défaite probable.

Il faut clarifier la situation, vite. Il faut que les promoteurs s’engagent publiquement à ne vendre, avec des prestations spécifiques et en faisant jouer la concurrence entre eux, que des programmes en bloc et en totalité à des sociétés d’habitat social qui, elles, s’engageront symétriquement à ne pas acheter des bouts de copropriétés même sous couvert de division factice de copropriétés.

Face à la crise qui frappe, on ne doute pas un instant de la détermination et de la bonne foi du gouvernement (et de Madame Lagarde) qui sur-réagit sous la pression des majors de la promotion immobilière dont l’appréciation du court terme (au détriment des moyen et long termes) est proportionnelle à leur taille et à la perte de leur capitalisation boursière.

Alain Penchinat est associé- gérant des Villégiales, entreprise de promotion immobilière

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