Logement

Copropriétés en difficultés : un outil novateur pour localiser les zones à risques

Mots clés : Gestion immobilière

Pour favoriser l’émergence de politiques locales adaptées, l’Anah et l’État ont conçu un outil statistique inédit qui permet aux élus de localiser les secteurs à fort potentiel de fragilité.

On estime entre 800.000 et 1.000.000 le nombre de résidences principales situées dans des copropriétés en difficultés, soit environ 15% du parc des 6,2 millions de résidences principales en copropriétés, si l’on se réfère à des critères portant sur la dégradation du bâti ou l’occupation sociale.

Or il n’existait jusqu’alors à l’échelle nationale aucun outil d’observation de ces copropriétés. Pour répondre à ce besoin, l’Anah en partenariat avec la Direction Générale de l’Aménagement, du Logement et de la Nature (DGALN) et le Commissariat Général au Développement Durable (CGDD), a conçu un outil statistique inédit pour permettre aux acteurs des territoires de localiser les secteurs à fort potentiel de fragilité.

 

7 millions de logements étudiés

 

Pour établir cette cartographie des zones à risques, l’Anah a d’abord missionné le CETE-Nord Picardie pour
évaluer le niveau de fragilité de 520 000 copropriétés, représentant 7 millions de logements.
Le CETE s’est appuyé sur le fichier des logements par commune (FILOCOM, voir Focus) qui propose des informations exhaustives sur les caractéristiques de l’ensemble du parc de logements et de ses occupants jusqu’à de fines échelles géographiques (section cadastrale). Cependant, si FILOCOM est une source de données précieuse pour la connaissance des logements et de leur occupation, il ne comporte pas d’élément sur la gestion des copropriétés, le niveau des loyers et les prix de vente. C’est donc sur la base d’un ensemble de critères combinés et pondérés -au premier rang desquels figure le revenu- que la fragilité potentielle des copropriétés a pu être évaluée.

Les indicateurs qui ont été retenus sont :
– la situation socio-économique des occupants,
– l’état du bâti,
– le positionnement de la copropriété dans le marché,
– la capacité des propriétaires à faire face aux dépenses d’entretien,
– la présomption de présence de « marchands de sommeil »

 

 15% des copropriétés classées D

 

Chaque copropriété a été évaluée dans son environnement local, par rapport à l’ensemble des logements privés de son aire urbaine ou de son pôle d’emploi de l’espace rural, puis notée sur chacun des indicateurs choisis. On obtient ensuite une note moyenne globale permettant leur classement en quatre familles : A, B, C et D, du plus faible au plus fort potentiel de fragilité.

De ces classements il ressort qu’à l’échelle nationale, 15% des logements en copropriétés évalués se classent en catégorie D, soit 1 million de logements classés dans cette famille au plus fort potentiel de fragilité. Ces copropriétés se caractérisent par leur petite taille (42% ont moins de 20 lots) et par leur ancienneté (52% ont été construites avant 1949).

En volume, les régions les moins concernées sont le Limousin, la Corse et la Champagne-Ardenne avec moins 8 000 logements situés dans des copropriétés de famille D. A l’opposé, l’Ile-de-France, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Rhône-Alpes et Languedoc-Roussillon regroupent à elles quatre, 70% des logements de cette catégorie.

L’approche en taux confirme ce fort potentiel de fragilité en Ile-de-France et dans l’ensemble du pourtour méditerranéen, particulièrement dans le Languedoc Roussillon où la part de logements en copropriété de famille D excède les 20% du parc étudié (pour une moyenne nationale à 15%).

Présenté lundi 18 février, cet outil d’identification des risques permettra désormais espère l’Anah « de mieux sensibiliser les élus aux difficultés éventuelles des copropriétés du parc privé et les encouragera à avoir recours aux outils d’observation et/ou à mettre en place, avec le concours de l’Anah, des interventions adaptées, s’inscrivant dans une politique publique préventive, voire curative si les difficultés sont avérées ».

Focus

FILOCOM

Le Fichier des Logements par commune est un fichier d’origine fiscale constitué par le DGFiP (Direction générale des Finances Publiques) pour les besoins du mnistère de l’écologie du développement durable et de l’énergie (MEDDE) et du Ministère de l’égalité des territoires et du logement (METL). Il est assemblé à partir du fichier de la Taxe d’habitation (TH) auquel sont rapprochés le fichier foncier (des propriétés bâties), le fichier des propriétaires et le fichier l’impôt sr les revenus des personnes physiques (IRPP). Il couvre exclusivement la France métropolitaine. Le fichier a été construit pour la première fois en 1995 puis actualisé tous les deux ans. Il couvre l’ensemble des locaux à usage d’habitation assujettis à la taxe d’habitation (logements occupés qu’ils soient imposés ou exonérés) ou non (logements vacants ou meublés soumis à la taxe professionnelle).

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