Logement

« Construire des logements 20% moins cher, c’est possible ! »

Les 11èmes Rencontres de la construction, organisées par EGF-BTP (Entreprises générales de France-BTP), se tenaient le 9 décembre à Paris. L’occasion pour l’organisation de faire des propositions afin de produire des logements 20% moins cher. Selon Jean Rossi, président d’EGF BTP, plusieurs leviers doivent être actionnés simultanément en vue de réduire les coûts: massifier la programmation, gagner en productivité, lever l’obstacle du foncier, recourir à la conception-réalisation… Plus globalement et compte tenu du retournement de la conjoncture, il appelle, d’une part, les pouvoirs publics à préserver l’investissement et, d’autre part, la profession à faire preuve d’imagination pour offrir à ses clients les meilleures solutions au meilleur prix.

Vous plaidez depuis un an pour un Grenelle du logement. L’idée avance-t-elle?

La France dépense beaucoup pour le logement: près de 37 milliards d’euros par an sur le seul budget de l’Etat! Pourtant, nous sommes dans une impasse: logement trop cher, en quantité insuffisante, étalement urbain. Pour résoudre le problème, la filière doit travailler conjointement sur tous les paramètres: foncier, industrialisation, prix de revient, coût global… De nombreux acteurs le disent avec nous haut et fort: il faut mettre tous les dossiers sur la table. Jusqu’ici, nous n’avons guère été entendus mais je ne désespère pas! La période électorale qui s’ouvre peut être un moment propice pour faire avancer cette réflexion majeure dans un pays où le logement représente le plus gros poste de dépenses des ménages (27%).

 

Vos rencontres auront justement pour thème: «produire du logement de qualité moins cher, c’est possible». Comment ?

Pour faire baisser les prix, il faut massifier les achats et augmenter la productivité. Il faut donc changer d’échelle. Par exemple, plutôt que de commander, une à une, des opérations de 50 logements, il faudrait programmer d’emblée la réalisation sur la durée de 100 fois 50 logements. Les entreprises générales peuvent s’engager à baisser les prix, en faisant jouer l’effet volume et en industrialisant ce qui peut l’être, sans nuire à la qualité et à la diversité architecturale. C’est un peu comme dans l’automobile, où on utilise un même châssis pour construire des voitures ayant des allures bien différentes. Pour le logement aussi nous pouvons trouver un modèle industriel dont les façades possibles sont très variées. Les opérations labellisées CQFD par le ministère de l’Ecologie fournissent des exemples très concrets et diversifiés de ce qui peut être appliqué à grande échelle tout en garantissant un niveau industriel de qualité et en réalisant des gains de coûts et de délais très substantiels: 15% en moyenne de baisse sur le coût de l’opération et douze mois sur le délai global d’une opération de 50 logements. Mais cela suppose une visibilité sur l’évolution du marché, une ré-industrialisation de la filière, et un travail en commun d’optimisation entre architecte et entreprise dès la consultation.

 

Cette collaboration maîtrise d’œuvre-entreprise en amont ne revient-elle pas à généraliser la conception-construction ?

Contractuellement, la conception-construction est une réponse très efficace. L’implication de l’entrepreneur dans la réalisation des études d’avant-projet et de projet avec un architecte, sur la base d’un programme fonctionnel détaillé établi par le maître d’ouvrage, permet d’optimiser l’offre sur les plans financier, technique et environnemental bien sûr, mais aussi sur le plan de l’exploitation du futur ouvrage. Maître d’œuvre et entreprise répondant en groupement, ce type de marché évite en outre d’organiser deux consultations successives. Enfin – et ce n’est pas neutre –, la conception est à prix garanti puisque validée par l’entreprise membre du groupement. Les bailleurs sociaux qui l’ont expérimentée s’en réjouissent. Il faut pérenniser cette possibilité qui leur est offerte jusqu’à la fin 2013 par la loi du 25 mars 2009. L’accord-cadre est une autre technique intéressante dans la mesure où elle permet d’agréger des commandes sur une certaine durée et de préqualifier des opérateurs sur la base de leurs offres techniques. L’effet volume peut sensiblement réduire les coûts.

 

Le foncier ne reste-t-il pas un obstacle majeur à la réduction des coûts et à la dynamisation de la production ?

Aujourd’hui, l’Etat et ses établissements publics vendent au plus offrant, privilégiant leur désendettement immédiat à l’intérêt général. Une autre approche, plus pertinente, consisterait à recenser les réserves foncières disponibles pouvant faire l’objet de cessions, de baux emphytéotiques administratifs, de baux à construction… En région parisienne, nous avons bon espoir que le préfet Daniel Canepa signe la convention préparée par le Comité interministériel pour le développement de l’offre de logements (Cidol), l’Union des constructeurs immobiliers (UCI) et EGF-BTP. Cela permettrait de libérer des terrains publics dans les zones tendues, en contrepartie de prix de construction inférieurs à 1 500 euros HT en Ile-de-France pour des logements BBC. Je pense également au contrat de partenariat avec opérateur (CPO), pratiqué par Réseau ferré de France (RFF) par exemple, qui permet de proposer du foncier à un opérateur sur la base de sa proposition de valorisation. La ministre de l’Ecologie, Nathalie Kosciusko-Morizet, que nous avons rencontrée le 28 novembre, veut développer l’offre de terrains via les projets urbains partenariaux (PUP), les conventions d’aménagement… Les zones d’aménagement concertées, conduites par le secteur privé, sont des outils particulièrement intéressants car ils sécurisent la personne publique en termes de financement, d’optimisation et de réalisation du projet dans un délai déterminé.

 

Quel regard portez-vous sur la rigueur imposée au secteur?

Je crois que, avant de se plaindre, il faut se retrousser les manches et imaginer des solutions pour apporter à nos clients la meilleure réponse possible pour un prix donné. Cette attitude nous met en situation de dire avec force aux pouvoirs publics que leur devoir est de tout faire pour préserver l’investissement, moteur de croissance, et de travailler plutôt à réduire en priorité les dépenses de fonctionnement. Sans compter que les retombées de l’investissement public dans notre secteur sont immédiates en termes d’emplois!

 

Comment les entreprises générales abordent-elles ce retournement de conjoncture?

Il y a un certain paradoxe car nos entreprises ont des carnets de commandes bien remplis. Comme toujours, le BTP ressentira le ralentissement avec retard. Pour les petites affaires, cela viendra plus vite. D’autant plus vite que les prix sont déjà au plus bas. Et la loi LME, en réduisant les délais de paiement fournisseurs, a fragilisé nombre d’entreprises qui, elles, peinent à se faire payer.

 

Le financement est-il aussi compliqué qu’on le dit?

Il n’y a aucune visibilité sur ce point, en particulier dans le financement de projet. Il devient également difficile de monter des partenariats public-privé. Lorsque nous y parvenons, l’argent étant plus cher, nous faisons moins pour le même prix. Le fonds de titrisation, qui va être mis en œuvre prochainement, est un élément de réponse. L’agence de financement des collectivités locales aussi.

 

Les PME s’estiment pressurées par les entreprises générales. Qu’en pensez-vous?

Environ 60% des travaux remportés par les entreprises générales sont sous-traités. On ne peut pas tenir nos engagements vis-à-vis de nos clients sans travailler de concert avec nos sous-traitants, sans les respecter et les associer à nos réflexions et à notre démarche de progrès en termes de formation, de sécurité, de conditions de travail. Nous tirons la profession sur tous ces sujets. Nous avons évidemment besoin de bons sous-traitants.

 

 

 

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X