Logement

Conjoncture : le marché immobilier a plutôt bien résisté en 2014

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Gestion et opérations immobilières

Avec 720 000 transactions de logements, 2014 n’aura pas été une si mauvaise année. Le recul des prix couplé à de faibles taux d’intérêt a bénéficié aux primo-accédants. Pour 2015, les experts prévoient le retour des investisseurs et la consolidation de la part des primo-accédants sur le marché.

« On a sauvé les meubles ». L’expression prend tout son sens lorsque l’on se penche sur le marché de l’immobilier en 2014. En attendant les données consolidées des notaires, les professionnels de l’immobilier tablent sur 720 000 transactions en 2014. « C’est un peu mieux qu’en 2013 (718 000) mais en retrait par rapport à 2011 (802 000) », note-t-on à la FNAIM. Sur le terrain, seulement 58% des agents immobiliers ont atteint leurs objectifs commerciaux selon le baromètre Crédit Foncier / CSA sur le moral des professionnels de l’immobilier.

 

21,5% des acheteurs ont moins de 30 ans

 

Dans l’ancien, le prix moyen au m² se fixe à 2 496 euros (-2,8%) pour un montant d’acquisition de 200 443 euros, indique Century 21. Mais dans les zones rurales, « certains biens font l’objet de négociations faisant baisser les prix jusqu’à 20% », rappelle Fabrice Abraham, président de Guy Hoquet l’Immobilier. La baisse des tarifs, couplée à des taux d’intérêts bas (2,36% sur 17,5 ans en décembre 2014 selon l’observatoire Crédit Logement/CSA), a boosté l’accession à la propriété privée des moins de 30 ans. Sur l’année, ils représentent 21,5% des acheteurs, soit 9% de plus qu’en 2013.

Dans le neuf, « le nombre de logements vendus ne devrait pas dépasser 85 000 en 2014, contre 89 315 en 2013 et 127 017 en 2007 », fait remarquer la FNAIM. Concernant les maisons spécifiquement, « la chute des ventes atteint 8% par rapport à 2013, après une très mauvaise année 2013 où la chute avait été de 15% par rapport à 2012 », indique Roger Bélier, président du syndicat national des aménageurs lotisseurs (SNAL). Côté finance, le prix de vente moyen des appartements lâche 0,9% à 3 886 euros du m² au 3ème trimestre 2014. Pour les maisons, il progresse de 4,6%, à 259 688 euros selon la FNAIM qui souligne que le secteur du neuf a attiré « moins de 30 000 investisseurs contre plus de 35 000 en 2013 ».

 

Stabilité des taux d’intérêts durant le 1er semestre 2015

 

Bonne nouvelle pour 2015 : le réseau Laforêt prévoit « le retour d’investisseurs suite à l’assouplissement de la loi ALUR » tout comme la consolidation de la présence des primo-accédants sur le marché. Ces derniers profiteront encore des baisses de prix qui devraient continuer à s’effriter. A Paris, Lyon et Nantes, le recul des tarifs devrait osciller entre 0 et 3% selon Meilleurs Agents, mais à Marseille, Nice, Strasbourg, Toulouse, Lille et Montpellier, les prix pourraient plonger de 3% à 5%. Toutefois, « le neuf va encore avoir des difficultés à avancer car le coût du foncier reste prohibitif et ce marché n’a fait l’objet d’aucune réforme », estime Ulrich Maurel, fondateur du courtier Immoprêt. Concernant l’évolution des taux d’intérêts, ils devraient rester stables sur le 1er semestre, dans la continuité de fin 2014, puis ils risquent d’évoluer sur le 2ème semestre. 

 

Baisse des prix en 2015, une bonne nouvelle ?

 

On entend souvent dire que la baisse des prix est une bonne nouvelle, car elle rend le marché plus accessible aux acheteurs et aurait tendance à fluidifier le nombre de transactions à partir du moment, bien sûr, où les vendeurs ont intégré la baisse des prix. Mais pour Sébastien de Lafond, président de Meilleurs Agents, « ce postulat ne s’adresse qu’aux acheteurs, et même plus précisément aux acquéreurs qui n’ont pas besoin de vendre un bien pour acheter. Aujourd’hui, le véritable enjeu est d’avoir un marché gagnant-gagnant pour tous, acheteur comme vendeur. C’est-à-dire un marché où les acheteurs et vendeurs parviennent à acquérir et céder des biens dans des conditions satisfaisantes. »

Pour savoir si le marché permet à chaque partie de réaliser une transaction, l’équipe du site web immobilier a établi un nouvel outil, le « carnet de santé immobilière » des 10 premières villes de France. Pour diagnostiquer l’état du marché, trois éléments ont été analysés dans chaque ville : le délai de transaction (est-il dans la moyenne ?), l’équilibre entre l’offre et la demande (il faut 2 à 3 fois plus d’acheteurs actifs que de vendeurs pour qu’un marché soit fluide) et enfin, l’accessibilité du marché (quelle est la part des ménages ayant les moyens d’acheter un 60 m² dans leur ville ?). Selon les résultats de Meilleurs Agents, seulement deux villes disposent d’un marché immobilier en bonne santé, Nantes et Strasbourg.

 

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