Règles d'urbanisme

Changement de destination et PLU : à quelle liste se vouer ?

Mots clés : Urbanisme - aménagement urbain

La réforme du règlement du PLU continue de soulever quelques questions d’interprétation des textes. Conseils pour déterminer s’il faut procéder à une déclaration préalable ou demander un permis de construire en cas de changement de destination d’un bâtiment.

 

Permis de construire ou déclaration préalable ? Répondre à cette question, qui se pose à n’importe quel porteur de projet immobilier, exige aujourd’hui une acuité particulière lorsque les travaux envisagés s’accompagnent d’un changement de destination du bâtiment. Et cela ne sera, de toute façon, pas facile. En cause : la réforme du règlement du plan local d’urbanisme (PLU). Rappelons que celui-ci peut édicter des règles spécifiques par destinations et sous-destinations d’activités (habitation, commerce, équipement d’intérêt collectif, etc.).

 

Un PLU, deux textes

De quelle destination s’agit-il ? La réponse est simple lorsque sont concernés des PLU ou documents d’urbanisme révisés ou élaborés après le 1er janvier 2016. La description des activités exercées dans une construction – prévues dans le décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 relatif à la modernisation du contenu du plan local d’urbanisme et l’arrêté du 10 novembre 2016 qui précise le contenu des 5 destinations et 20 sous-destinations possibles – y figure. Mais cette simplicité ne concerne que très peu de cas.

En effet, dans la plupart des situations, les porteurs de projet devront combiner le PLU applicable dont la description des destinations n’est pas – encore – conforme aux nouvelles catégories réglementaires et deux textes du Code de l’urbanisme qui se réfèrent à ces nouvelles catégories :

–     L’article R. 421-14 qui prévoit l’obligation de demander un permis de construire pour « les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ».

–     L’article R. 421-17 qui se contente d’une déclaration préalable pour un changement de destination d’un bâtiment existant, étant précisé que « le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d’une même destination ».

 

Une procédure de bon sens

Pour sortir de cette quadrature du cercle, Hélène Cloëz, avocate associée au cabinet LPA-CGR, conseille au porteur de projet – et accessoirement au service instructeur – de suivre la procédure suivante :

– vérifier les destinations du bâtiment avant et après travaux par rapport au règlement du PLU en vigueur, pour déceler un éventuel changement ;

– interroger la portée des travaux sur la structure porteuse ou la façade du bâtiment ;

– en cas de changement de destination, analyser ce changement au regard des nouvelles destinations détaillées dans le Code de l’urbanisme et au vu des catégories du décret de 2015 ;

– apprécier le contenu de cette destination au regard de la définition des sous-destinations donnée par l’arrêté de 2016.

 

Trois cas possibles

Dès lors, trois cas de figure se présentent.

– Si le projet ne modifie pas les façades ou la structure porteuse et ne conduit qu’à un changement de sous-destination dans la même destination, nul besoin d’autorisation d’urbanisme : ni permis de construire, ni déclaration préalable.

– Si le projet ne modifie pas les façades ou la structure porteuse mais entraîne un changement de destination telle qu’elles sont nouvellement définies, il est soumis à déclaration préalable.

– Si le projet modifie les façades ou la structure porteuse et s’accompagne d’un changement entre les destinations et/ou les sous-destinations, c’est le permis de construire qui s’impose. Les pétitionnaires devront alors préciser dans leur demande « la destination des constructions, par référence aux nouvelles destinations et sous-destinations » (art. R. 431-5, R. 431-6 du Code de l’urbanisme).

 

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