Immobilier

Bureaux : un bon cru en 2016, mais 2017 dans le flou

Mots clés : Gestion et opérations immobilières

L’année 2016 se termine bien pour les acteurs de l’immobilier tertiaire du Grand Paris, avec une hausse de 20% de l’encours de production neuve entre avril et septembre selon la dernière étude «Grand Paris Office Crane Survey» menée par Deloitte. De bons résultats à confirmer l’année prochaine, remplie d’incertitudes.

Les professionnels de l’immobilier peuvent sourire : au 30 septembre 2016, l’encours de production neuve dans la métropole du Grand Paris s’élève à 1,56 million de mètres carrés, soit une hausse de près de 20% sur 6 mois selon la dernière étude « Grand Paris Office Crane Survey »*, publiée jeudi 1er décembre par le cabinet de conseil Deloitte, dans le cadre du Simi, le salon de l’immobilier d’entreprise.

« Les mises en chantier retrouvent leur niveau d’avant la crise de 2008 », se félicite Olivier Gerarduzzi, directeur chez Deloitte Real Estate Advisory et coauteur de l’étude. 500 000 m² ont été mis en chantier entre le 1er avril et le 30 septembre dernier, dans 31 opérations différentes. Toutefois, Paris intra-muros concentre 40% des surfaces mises en chantier. Conséquence de cette «centralité», promoteurs et investisseurs portent « la totalité du risque locatif dans 75% des surfaces mises en chantier » même si « les lancements en blanc restent la règle dans les secteurs établis», assure Olivier Gerarduzzi. Enfin, la superficie moyenne des opérations plafonne à 16 000 m²… insuffisante pour les preneurs à la recherche de gros volumes.

 

Un million de m² livrés d’ici la fin de l’année 2017

 

Pas de surprise, dans les départements de la petite couronne, « le secteur des affaires de l’Ouest tire son épingle du jeu, avec un niveau de production élevé, supérieur à 400 000 m² », pointe Brice Chasles, associé chez Deloitte et coauteur de l’étude. En outre, le projet de tour Saint-Gobain à La Défense (49 000 m²) confirme la reprise constatée durant l’hiver 2015. A l’inverse, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et « les secteurs  moins établis » des Hauts-de-Seine ne représentent, en cumulé, que 13% de la production neuve.

« D’ici à la fin de l’année 2017, près d’un million de mètres carré seront livrés, dont plus de la moitié dans Paris intra-muros », projette Brice  Chasles. Compte-tenu de cette répartition géographique, « la Métropole du Grand-Paris va constater à moyen-terme une pénurie de l’offre à loyer modéré ». Un phénomène qui pourrait pousser, à terme, « les utilisateurs à chercher  des bureaux à meilleur marché », ajoute Olivier Gerarduzzi,  amenant peut-être les promoteurs à lancer des opérations « en gris » dans les marchés émergents.

Reste que pour certains acteurs de l’immobilier, lancer du « blanc », même dans un secteur attractif, n’est pas sans risque. Pour lancer des projets dans les gares du Grand Paris Express, les opérateurs enjoignent les pouvoir publics à créer des morceaux de ville. « Il ne sert à rien d’avoir des bureaux, sans  logements, sans vie. Aujourd’hui, les usagers attendent aussi une vie de quartier », juge Thibault Lauprêtre, directeur du développement de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France pour Altarea Cogedim.

 

2017, année électorale, année d’incertitudes

 

Surtout que l’année 2017 annonce son lot d’inconnues. L’élection présidentielle, en mai prochain, suivi des élections législatives en juin, pourraient signer le retour de la droite aux affaires. « J’espère que la possible arrivée de ma famille politique ne créera pas une instabilité fiscale », anticipe Eric Cesari, vice-président de la métropole du Grand Paris et ancien directeur général de l’UMP. Par ailleurs, Valérie Pécresse, actuelle présidente (LR) de la région Ile-de-France, ne cesse de clamer son intention de supprimer la métropole du Grand Paris en cas d’alternance.  «Les élus attendentque la métropole poursuive son travail, en continuant sur cette lancée, même si la droite arrive au pouvoir », tempère Benoît Labat, directeur de la valorisation et du patrimoine de la Société du Grand Paris.

Avenir politique mis à part, les  acteurs de l’immobilier s’interrogent aussi sur les moteurs de l’investissement : si les taux d’intérêt sont aujourd’hui très bas, rien ne dit qu’ils ne  vont pas augmenter l’année prochaine puisque l’OAT à dix ans pointe à 0,8% au 1er décembre 2016 selon l’agence France Trésor contre 0,5% six mois plus tôt. En parallèle, il faudrait que le marché de l’emploi reprenne de la vigueur. « Sans nouveaux salariés, pas besoin de nouveaux bureaux », rappelle Loïc Daniel, directeur Général Adjoint du Pôle tertiaire chez Nexity. Et Brice Chasles, de conclure : «le dynamisme de la France se mesure au travers d’indicateurs moins évidents mais essentiels, comme la vitalité scientifique du pays, que les entreprises ont bien compris avec le crédit d’impôt recherche». Des facteurs qui, à plus ou moins long terme, peuvent avoir un effet positif sur le marché immobilier francilien.

 

*Etude réalisée par Deloitte, recensant toutes les opérations neuves et les restructurations de bureaux « en blanc », de plus de 1000 m², en chantier sur le territoire de la Métropole du Grand Paris, ainsi que celles qui ont été livrées au cours des 6 derniers mois, soit entre le 1er avril 2016 et le 30 septembre 2016.

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