Immobilier

Bilan 2016 en demi-teinte pour l’immobilier en Provence

Mots clés : Gestion et opérations immobilières

La 14e édition des Pyramides d’argent de Provence s’est tenue ce jeudi 6 avril à Marseille décernant le grand prix régional au programme «2e élément» réalisé par Pitch Promotion et Quartus. Ce grand rendez-vous de la profession a été précédé par la présentation, le 4 avril, des derniers chiffres de l’immobilier dans les Bouches-du-Rhône, le Vaucluse et l’ouest du Var.

Ce jeudi 6 avril, le jury présidé par Laurence Olivier, directrice générale adjointe de Marseille Innovation, a décerné le grand prix régional des Pyramides d’argent au programme «2e élément» réalisé en co-promotion par Pitch promotion et Quartus dans le périmètre de l’opération d’intérêt national (OIN) Euroméditerranée à Marseille. Pour cette 14e édition, les projets marseillais ont raflé la majorité des sept prix (voir portfolio ci-dessus).

La cérémonie, organisée dans le hangar J1 du Grand port maritime de Marseille (GPMM), a succédé à un autre événement organisé deux jours plus tôt dans les locaux de l’école de commerce et du management pour présenter le traditionnel bilan annuel du marché immobilier provençal (Bouches-du-Rhône, Vaucluse et Var Ouest).

 

Résultats nuancés

 

C’est un bilan en demi-teinte qu’ont présenté les membres de l’observatoire de l’immobilier de Provence (OIP) représentatifs de l’activité (1) ce 4 avril à Marseille. «S’ils sont globalement bons, les résultats de 2016 doivent être nuancés selon les secteurs. Dans l’ensemble, notre activité a été poussée par des vents favorables: les taux d’intérêt bas, le PTZ pour les primo-accédants, le dispositif Pinel pour les investisseurs. Nous devons être vigilants pour tenter de conserver cette dynamique en 2017 et 2018. En année électorale, les risques ne manquent pas, d’autant que le PTZ et le Pinel sont prévus jusqu’à fin 2017», a nuancé Christian de Bénazé, président de l’OIP et de LCA-FFB 04 (Les constructeurs et aménageurs de la fédération française du bâtiment).

 

Logements neufs

 

«2015 a été une bonne année. 2016 reste une année mitigée, en dents de scie, avec une offre commerciale de 7 718 logements enregistrée à la fin décembre 2016. Nous avons réservé 700 logements en moins par rapport à 2015», a commenté, de son côté, Stéphane Perez, le président de la fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de Provence, soulignant des «résultats globalement décevants»: -9% pour les mises en vente dans les Bouches-du-Rhône, -19% à Marseille, -27% dans le Var alors que les réservations sont restées stables.

 

Huit mois de stocks

 

«La demande est là. Elle est forte. Mais l’offre nouvelle poursuit sa chute. Nous avons huit mois de stocks. Il en faudrait 12 ou 13 pour répondre à la demande», a-t-il poursuivi soulignant, notamment à Marseille, une situation paradoxale. La capitale régionale a accordé 5 800 autorisations de construire en 2016. Sur ce nombre, la moitié a été mise à la vente. En cause, selon lui, les recours des tiers qui se multiplient, la complexité des plans locaux d’urbanisme qui accentue l’insécurité juridique. Le tout rendant la production de logements neufs difficile. A Marseille, «pour répondre à la demande, il faudrait 8 000 autorisations de construire pour avoir 5 000 logements en vente», selon Stéphane Perez.

L’année 2016 a toutefois montré une inversion de tendance dans le logement neuf. Pour la première fois, la part des investisseurs a dépassé la barre de 30%. Aujourd’hui, le rapport s’établit de la façon suivante: 55% en accession. 45% en investisseur.

Quant au prix moyen au mètre carré (hors parking) des logements collectifs réservés en TVA 20%, il a progressé de 1% sur la Provence, soit 3 028 euros/m2, 3 779 euros à Marseille (stable par rapport à 2015), 4 619 euros à Aix-en-Provence (-6%) et 4 529 euros (+2%) dans le Var.

 

Marché de l’ancien

 

Si le neuf est à la peine, le marché de l’ancien retrouve des couleurs avec une baisse des prix qui s’est arrêtée. «En valeur, le département des Bouches-du-Rhône est le 5e de France avec un total des ventes de 6,5 milliards d’euros. En volume, soit 32 367 ventes, il se situe au 4e rang national», observe Didier Bertrand de la FNAIM 13. Sur le territoire couvert par l’OIP, l’activité a été soutenue avec un volume de transactions stable, voire en augmentation de 5 à 10% selon les secteurs.

Par ailleurs, la métropole Aix Marseille Provence n’a pas profité de l’augmentation des prix constatée dans d’autres grandes agglomérations: -0,5% contre +4% à Bordeaux. «Les défauts de qualité des habitations, la fuite ou l’attentisme d’une clientèle aisée expliquent en partie ce phénomène», explique le représentant de la FNAIM.

 

Maison individuelle

 

Le marché de la maison individuelle renoue, lui, avec la reprise avec un score identique au niveau national: +20% de ventes en 2016. «Nous avons été très lourdement touchés par la chute de près de 50% des ventes entre 2010 et fin 2015. Dans notre région, le rapport entre le prix moyen des terrains constructibles et le revenu moyen des ménages est le plus défavorable de France, notamment à cause du coût élevé du foncier», analyse Christian de Bénazé.

Quand dans l’Hexagone, la part du coût du terrain représente en moyenne environ 30% du budget pour une maison individuelle, en région Paca, tout comme en Ile-de-France, le rapport entre coût de la construction et coût du terrain est de 50/50. Autres faits marquants sur ce marché: l’âge moyen des acquéreurs est passé de 39 ans à 46 ans en six ans, le taux d’accession des ménages disposant de moins de 2 300 euros/mois a baissé de 35% en six ans. Ainsi, dans les Bouches-du-Rhône, profitant du PTZ, 27% seulement des acquéreurs de maison individuelle ont acheté une maison à moins de 128 000 euros (hors foncier, hors branchements) contre 45% en 2010.

 

Repli de l’immobilier d’entreprise

 

L’immobilier d’entreprise est au diapason du marché résidentiel. Lucile de Malet, représentante de Cushman & Wakefiefd à Marseille et présidente de la commission «bureaux neufs» de l’OIP, évoque «une année mi-figue, mi-raisin». Avec 31 984 m2 de bureaux neufs placés essentiellement dans les deux grands pôles du territoire: Marseille (49%) et Aix-en-Provence (51%), 2016 marque un sérieux repli par rapport à 2015 (-50%). Les transactions ont dégringolé de 49% à Marseille et de 51% à Aix-en-Provence. «Il faut cependant relativiser à Aix. En effet, en 2015, on y avait enregistré une augmentation de 182%», précise-t-elle. Moteur du marché marseillais, le secteur d’Euroméditerranée s’est enrayé en 2016, avec un volume des transactions en chute libre (-40%).

L’année 2017 devrait être bien meilleure. La relance devrait être incarnée par le retour des opérations en blanc avec en ligne de mire la commercialisation de 200 000 m2 de bureaux par an, chiffre proche de ceux enregistrés dans le Grand Lyon. Lucile de Malet met beaucoup d’espoir dans le nouvel agenda économique adopté en mars par la métropole Aix Marseille Provence, expression d’une volonté de jouer collectif: «L’objectif affiché de 200 000 m2 placés est réalisable à moyen terme si la métropole développe une offre alternative avec des bureaux adaptés aux nouveaux usages. Ce qu’offre d’ailleurs Euroméditerranée. Mais au-delà de l’OIN, on doit proposer une offre globale qui met en exergue le maillage des pôles existants sur le territoire: Henri Fabre, Piicto, Cap Horizon, l’Arbois, la vallée de l’Huveaune, Cadarache et Iter, etc.», détaille-t-elle. Terrain de jeu favori des grands investisseurs, Euroméditerranée propose d’ailleurs des prix de location autour de 250 euros/m2 en moyenne contre 190 euros/m2 ailleurs.

 

Objectifs atteints dans le logement social

 

Le logement social est le seul secteur qui a le sourire avec une production qui a dépassé les objectifs fixés pour 2016. L’an dernier, 5 185 logements locatifs sociaux (1 191 PLAI, 2 050 PLUS, 1 944 PLS) ont été agréés dans les Bouches-du-Rhône, soit une augmentation de 35%. Si Marseille Provence concentre 45% de la nouvelle offre (53% en 2015), sa progression reste modérée (+15%). Ailleurs, dans le département, elle est plus importante avec des taux supérieurs à 50%. Ainsi, le Pays Salonais confirme une dynamique soutenue (+80%) pour la seconde année consécutive. Au total, la moitié des 119 communes buccorhodaniennes ont produit des HLM, stimulée par le renforcement de l’obligation légale: quarante d’entre elles étaient en situation carence de production sur la période 2011-2013.

 

Trois à six mois de vacance locative dans l’ancien

 

Météo variable également sur le marché locatif privé. Jean-Luc Lieutaud, directeur général de Square Habitat en Paca et représentant de l’Unis, souligne de fortes disparités selon les secteurs. Ainsi, le parc marseillais, qui compte plus de 80% de logements anciens, se caractérise par un taux de vacance de plus de 11%. «A Marseille, nous constatons trois à six mois de vacance locative dans l’ancien, contre un mois dans le neuf. A Aix-en-Provence, le turnover est plus important. Sans doute lié la part importante en proportion des étudiants. En termes de loyers, la disparité est aussi forte: 11,20 euros/m2 de loyer moyen à Marseille, 14,80 euros à Aix-en-Provence, 9 euros/m2 à Tarascon (ouest des Bouches-du-Rhône, plus de 20 euros/m2 sur la Côte bleue, à l’est des Bouches-du-Rhône.

 

(1) Les membres administrateurs de l’OIP en 2017: Adil 13, AR-HLM Paca&Corse, CCIMP, CFF, Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône, Euroméditerranée, FBTP 13, FNAIM 13, FPI Provence, Métropole Aix Marseille Provence, LCA-FFB PACA Corse, Unis Marseille Provence Corse.

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