Immobilier

Baisse de 19% des transactions pour les bureaux en 2015 à Toulouse

Mots clés : Gestion et opérations immobilières

Lors du 13e forum sur l’immobilier tertiaire organisé par l’OTIE, ce 4 février à Toulouse, les professionnels ont présenté un bilan de l’activité en demi-teinte. Mais la ville rose fait toujours partie des 5 des métropoles françaises les plus attractives.

Pour son 13e forum sur l’immobilier d’entreprise organisé ce 4 février, l’Observatoire toulousain d’immobilier d’entreprise (OTIE)* avait invité Anne-Marie Idrac à conclure le séminaire qui avait pour thèmes les bureaux de demain et l’évolution de Toulouse d’ici à 2030. La désormais présidente du conseil de surveillance de la société d’exploitation de l’aéroport de Toulouse-Blagnac n’a pas mâché ses mots pour affirmer que la 3e ligne de métro devait relier la gare à l’aéroport. Elle n’est pas la seule à le penser. Michèle Bellan, la nouvelle présidente de l’OTIE, compte militer auprès des collectivités pour amener le métro à l’aéroport, au cœur du principal pôle tertiaire de la grande aire urbaine toulousaine (1,5 million de m2 en comptant les sites de Saint-Martin-du Touch, Colomiers et Blagnac, dont 800 000 m2 occupés par Airbus).

 

Bilan mitigé

 

De ce 13e forum est également ressortie la nécessité pour les acteurs de l’immobilier d’entreprise de travailler avec les collectivités sur les futurs projets pour améliorer l’attractivité de la métropole avec une offre plus structurée et mieux pensée. «Nous attendons avec impatience les nouveaux programmes de La Cartoucherie, Borderouge et du futur quartier autour de la gare Matabiau. Nous avons besoin de modernisation et de renouvellement», a déclaré Guillaume Rouzies, directeur Keops Entreprise, invité de la table-ronde sur le bilan de l’année 2015.

De son côté, le bilan de l’activité est plutôt mitigé. Après une excellente année 2014, le marché s’est tassé en 2015. Le bilan annuel de l’activité présenté par l’OTIE fait ainsi apparaître une baisse de 19% des transactions, avec 115 100 m2 de surfaces commercialisées, les bureaux neufs représentant la moitié des échanges.

 

Marché actif

 

Néanmoins, le marché reste actif et Toulouse est toujours dans le top 5 des métropoles françaises les plus attractives, derrière Lyon, Lille et Marseille. «Si le marché tertiaire enregistre une baisse par rapport à 2014, il reste toujours animé par de grandes transactions qui témoignent de la maturité du marché local», nuance Michèle Bellan, présidente de l’OTIE, qui rappelle que «le marché a été boosté par des opérations «clés en main» comme la construction du siège de Safran, sur la ZAC Andromède qui représente 25 000 m2. A l’été 2016, Airbus Group va prendre possession de son nouveau siège social construit en compte propre dans la zone aéroportuaire de Blagnac (10 600 m2) et, à proximité de l’usine d’assemblage de l’A380, il poursuit la construction de son Leadership University Campus (13 000 m2).

De son côté, le rectorat a intégré en 2015 ses nouveaux bureaux (15 000 m2) sur la ZAC Niel à Toulouse. Et parmi les grosses opérations à venir figure la rénovation de l’immeuble Pyrite acquis par l’acquisition par l’OPH Habitat Toulouse pour en faire son nouveau siège (5 800 m2).

 

Locaux plus économes

 

«Ces différents exemples attestent des besoins des acteurs locaux qui souhaitent s’agrandir, se développer et restructurer leur immobilier pour mieux répondre à une nouvelle organisation, mais aussi pour disposer de locaux plus économes en énergie et de services intégrés pour le bien-être des salariés», a insisté Michèle Bellan.

En termes de stocks, les niveaux, estimés à 220 000 m2, sont stables. Cependant les professionnels s’interrogent sur la pénurie d’offre neuve. Elle représente seulement 6% des surfaces vacantes avec moins de 15 000 m2. Le centre-ville de Toulouse est, par exemple, un secteur en sous-offre. «Ce phénomène d’offre locative insuffisante est à mettre en parallèle avec une sur-offre d’immeubles anciens. Les utilisateurs les délaissent de plus en plus, car inadaptés à leurs nouveaux besoins, pour se relocaliser dans du neuf, ce qui accélère le vieillissement du parc ancien», commente Michèle Bellan. L’offre de seconde main s’accroît, par exemple, représentant 204 500 m2 à fin décembre 2015, soit près de deux ans de commercialisationa

Côté locaux d’activité et entrepôts, les transactions sont aussi en recul: 102 400 m2 ont été commercialisés en 2015, soir une baisse de 45%. Si les surfaces commerciales de seconde main se maintiennent, celles en neuf sont très réduites avec moins de 18 000 m2.

 

Chiffres-clés

224 transactions de bureaux pour 115 100 m2 de surfaces commercialisées, en baisse de 19 % par rapport à 2014.

Trois transactions de bureaux de plus de 10 000 m2 totalisent 31% du marché, soit 31 100 m.

515 m2 : surface moyenne des transactions.

Plus de 180 millions d’euros investis dans le tertiaire et l’activité.

7 opérations supérieures à 10 millions d’euros.

4 grandes opérations de locaux d’activité et entrepôts, supérieures à 5 000 m2, totalisent 26 000 m2.

995 m2 : surface moyenne des transactions de locaux d’activité et de locaux.

 

*L’Otie est une association loi 1901, créé en 2002 par des Professionnels de la Transaction en Immobilier d’Entreprise, Toulouse Métropole, l’agglomération du sud-est toulousain (Sicoval), celle du Muretain, la CCI de Toulouse et l’auat Toulouse Aire Urbaine.

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