Immobilier

Aquitaine: une reprise sensible des ventes de terrains et de logements neufs en 2014

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Gestion et opérations immobilières - Politique du logement

L’observatoire de l’immobilier du Sud-Ouest note un rattrapage sur les ventes de terrains à bâtir et les logements neufs en 2014, après quatre années de tension sur le marché aquitain. Trois pôles émergent nettement dans la région, la métropole bordelaise, le bassin d’Arcachon et la côte basque, avec un effet marqué de rebond au quatrième trimestre, sans aucun doute lié à l’effet d’aubaine du dispositif Pinel.

L’observatoire de l’immobilier du sud ouest, émanation du Snal auquel s’est joint la FPI, a dévoilé les premiers résultats pour l’année 2014: en lot aménagé, comme en promotion neuve, la tendance est la même. Des mises en ventes et une offre en baisse, mais des ventes effectives en hausse sensible, grâce à un rattrapage très net au quatrième trimestre.

Or, la plupart des ventes de logements neufs dans les zones tendues, comme les agglomérations, sont le fait des investisseurs (jusqu’à 67% dans l’agglomération bordelaise). Résultat: la classe moyenne s’éloigne des centres urbains et le segment des prix moyens s’essouffle dans le péri-urbain. D’où l’appel d’Alain Ferrasse, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Aquitaine et Poitou-Charentes, de demander aux élus «d’accélérer les permis de construire notamment en diffus», alors que la plupart des projets en zones aménagées sont lancés et que l’offre ne correspond pas toujours à la demande, élus et promoteurs ayant des intérêts parfois divergents sur la taille des logements à proposer.

 

Changements sociétaux

 

La typologie de la famille a changé, avec des parcours résidentiels à nombre d’habitants variable: «dans l’agglomération bordelaise, note le sociologue Gilbert Emont, chercheur associé à l’Institut de l’épargne immobilière et foncière, le pourcentage des familles dans les logements est passé de 82% en 1999 à 65% en 2011. La croissance de familles monoparentales a un double effet: il faut deux fois plus de logements pour le même nombre de personnes, en résidence alternée, et cela diminue également la solvabilité des foyers monoparentaux.» Bref, les grands logements ne trouvent pas preneurs, parce qu’ils dépassent les moyens financiers de nombreux foyers.

Autre point de vue, celui du vice-président de Bordeaux Métropole Michel Duchène: «oui, il faut aussi faire de grands logements, avec de beaux volumes, un confort et de prestations de qualité, c’est un mélange indispensable pour la mixité sociale». Si les promoteurs se plaignent du temps long des permis de construire, notamment en diffus, l’élu se défend «les temps d’instruction par nos services sont normaux, de quelque mois, mais désormais, il faut compter sur les recours des riverains, de plus en plus nombreux, notamment quand le projet veut densifier et construire haut dans un secteur d’échoppes. Et puis certains recours sont le fait de gens très informés, dont le recours n’a d’autre but que de trouver un compromis financier avec le promoteur afin de débloquer un projet» lâche l’élu, qui depuis 25 ans, suit de très près la transformation de sa ville.

 

Les chiffres

 

En matière de lots aménagés, les ventes pour la région Aquitaine s’établissent à 2074 (+9%), à un prix moyen de parcelle de 99808 euros (-3%) et une surface moyenne de parcelle de 723 m2 (-4%), cette dernière se rapprochant d’année en année de la moyenne nationale (650 m2 en lot aménagé). La mobilisation foncière sur la région était en 2013 de 7,1 logements par hectare en diffus et 12,3 logements par hectare en lotissement. La moitié de ces ventes sont réalisées en Gironde. Les plus grandes parcelles, qui font monter la moyenne et baisser les prix se situent logiquement à distance des centres urbains, où la tension du marché porte les investisseurs à chercher les opérations plus denses.

Pour la métropole bordelaise, les chiffres 2014 de la promotion de logements neufs restent bons, avec 3603 ventes (+5%) à un prix moyen stable de 3515 euros/m2. 68% des ventes sont à des investisseurs (+7%), une tendance qu’on retrouve dans les zones en tension, sauf sur le littoral, où l’effet résidence secondaire permet aux acquéreurs occupants de rester majoritaires.

Sur le bassin d’Arcachon, par exemple, l’observatoire note 410 ventes (+10%) à un prix moyen de 4464 euros/m2 (+6%) mais seulement 34% de ventes aux investisseurs, dont la part progresse cependant de 25%.

 

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