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Anticiper les aléas techniques dans une stratégie immobilière

Mots clés : Gestion et opérations immobilières - Gestion immobilière

Un investissement immobilier doit être considéré à long terme et non pas se résumer à une vision « programmative » à court terme, se limitant à définir les budgets nécessaires à la rénovation, l’entretien et la maintenance.

La durée de vie d’une construction est souvent bien supérieure à la durée de l’activité qu’elle abrite. La démarche d’investissement nécessite donc de projeter son devenir après cession et élargir autant quepossible l’éventail des futurs acquéreurs et donc des futurs types d’occupation.

En raison de leur histoire, un terrain tout comme les bâtiments qu’il supporte ne sont probablement pas exempts de risques, en particulier d’aléas liés à l’environnement ou à des caractéristiques techniques. Tel terrain sera pollué pour avoir supporté des activités industrielles; telle construction contiendra de l’amiante.

Ces risques, s’ils peuvent être temporairement neutralisés, n’en pèsent pas moins sur la valeur à long terme du bien, en particulier au moment de la revente. Sans oublier l’obligation de restrictions d’usages qui peuvent être dommageables (impossibilité de créer des espaces verts, interdiction d’autoriser l’accès à des enfants, etc.). D’où l’intérêt, en amont de toute acquisition, de bien identifier, dans les documents de vente, les risques impactants prévisibles. Il est alors possible d’anticiper l’ensemble des exigences techniques, mais aussi administratives(issues parexemple des Dreal) et devaloriser avec certitude l’investissement à long terme. L’indispensable plan pluriannuel de travaux dispose de bases plus cohérentes et la lisibilité de l’entreprise n’en est qu’améliorée.

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