Immobilier

Annexe environnementale : attention à ne pas gâcher une belle opportunité de modernité !

Mots clés : Démarche environnementale - Gestion et opérations immobilières - Gestion immobilière

L’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) publie un rapport faisant le bilan de l’Annexe environnementale. Force est de constater que ce dispositif se met en place lentement alors que tous les baux concernés auraient dû être régularisés avant le 13 juillet dernier. Analyse de Gérard Degli Esposti, directeur de la planification travaux et du développement durable à La Française REM (membre de l’OID).

Confortée par les études qui mettaient en évidence l’impact de l’utilisation des bâtiments tertiaires sur leur performance énergétique, la loi Grenelle 2 a rendu obligatoire pour les baux de plus de 2000 m² la signature entre bailleur et preneur d’une annexe environnementale.

Cette disposition devait conduire à la régularisation de tous les baux concernés au plus tard le 13 juillet 2013.

Une récente enquête de l’Observatoire de l’Immobilier Durable (1) a établi qu’à cette date, seulement 1/3 des baux concernés avait été régularisé. Cette constatation l’a amené à s’interroger sur les raisons de ce retard. Il ressort de son analyse que l’implication dans la démarche est souvent à sens unique. Le bailleur contraint par la réglementation en est le plus souvent l’initiateur. L’engagement des preneurs est presque toujours proportionnel à leur implication sur les questions environnementales et pour certains à leurs obligations en matière de Responsabilité Sociétale et Environnementale.

 

Très grande hétérogénéité des offres

 

Cette première constatation explique la très grande hétérogénéité des offres proposées par les bailleurs. Entre les versions qui interprètent les obligations de manière minimaliste et celles qui proposent des modes opératoires proches de véritables systèmes de management environnemental, il y a un écart que certains bailleurs ont comblé en proposant différentes formes d’annexes afin de coller au mieux aux situations rencontrées. Ce recours à l’adaptabilité s’est trouvé facilité par le caractère permissif du décret qui laisse finalement aux opérateurs une appréciable liberté de manœuvre.

Si l’engagement est un facteur de mobilisation, il n’en reste pas moins qu’un certain nombre de freins à la signature ont pu être identifié.

En premier lieu, la dissociation du bail et de l’annexe : la régularisation des baux existants a mis en évidence la méfiance des preneurs sur la question de la superposition des clauses contractuelles et notamment sur celle relative à la prise en charge financière des actions d’amélioration de la performance. Ce blocage d’origine juridique a souvent eu pour effet de « casser » la dynamique de l’engagement.

 

Le casse-tête des ressources et du financement

 

En second lieu, le « casse-tête » des ressources et de leur financement : la collecte et la mise à jour des informations, et plus généralement le suivi de l’annexe environnementale rendent compliquée sa mise en œuvre. Cette situation interpelle à la fois les bailleurs et les preneurs  sur la question du coût et de la qualification d’un personnel dédié. Sur fond de crise économique, d’ambition mesurée et de scepticisme avéré, le choix de déléguer en interne de la ressource spécialisée demeure chose rare. Cette position « confortable » explique les mises en œuvre « a minima » ; elle se rencontre même chez les bailleurs les plus « ambitieux » et elle demeurera tant que l’intérêt financier de la démarche n’aura pas été vérifié.

Enfin en dernier lieu, la mise en œuvre de l’annexe en copropriété : le bailleur se retrouve ici dans la situation la plus embarrassante. Comment en effet mettre en place un mode opératoire dont les contraintes vont la plupart du temps incomber à un seul utilisateur alors que les effets vont bénéficier à terme à tous les autres. Au-delà des difficultés de mise en œuvre, un tel déséquilibre pose la question de l’équité.

 

L’annexe environnementale reste l’unique outil réglementé

 

Il n’en demeure pas moins que malgré toutes ces difficultés, l’annexe environnementale est aujourd’hui l’unique outil réglementé pour viser l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments tertiaires. Au-delà de cet objectif ambitieux, elle constitue aussi le premier texte réglementaire obligeant un bailleur et un preneur à partager l’information sur l’usage d’un bien occupé en location. En favorisant un dialogue souvent compliqué, elle se dote d’une vertu désormais unanimement reconnue. A travers la réalisation de bilans et l’élaboration de plans d’actions, elle conduit enfin à une meilleure maîtrise des charges et à la réappropriation de l’immeuble dans sa dimension matérielle.

Ce qu’il faut retenir, à l’heure où les pouvoirs publics appellent les propriétaires à s’engager sur l’amélioration de la performance énergétique, c’est que bailleurs et preneurs font face aux difficultés de mise en œuvre en adaptant leur mode opératoire en fonction de leurs ambitions et de leurs moyens. Utilisant le caractère permissif du décret d’application, et justifiant les passe-droits par l’absence de sanctions, ils prennent tout leur temps pour trouver « le bon compromis » au risque de gâcher une belle opportunité de modernité.

A l’heure du déploiement des énergies renouvelables, des smartgrids et des nouvelles technologies de l’information et de la communication, il serait grand temps pour les bailleurs et les preneurs du secteur tertiaire de saisir les opportunités.

 

(1) Pour télécharger le rapport « Annexe environnementale : les enseignements (oct 2013) », cliquez ici.

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