Logement

Adoma se met au vert

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Conservation du patrimoine - Efficacité énergétique - Réglementation thermique et énergétique

L’opérateur de logement très social Adoma (ex-Sonacotra) engage un plan d’investissement sur son patrimoine de 1 milliard d’euros sur dix ans. Au programme : construction neuve, restructuration et travaux d’efficacité énergétique. A moindre coût. Explications.

Le redressement financier de l’entreprise à capitaux publics Adoma (ex-Sonacotra), engagé en 2010 avec Action Logement et la Caisse des dépôts, via la SNI, commence à porter ses fruits. Adoma affiche pour 2011 un chiffre d’affaires en croissance (321 millions d’euros contre 315 en 2010) et un bénéfice net (17,8 millions contre un déficit de 26 millions l’année précédente). « Il n’y a pas de fatalité au déclin. Nous montrons qu’il est possible de concilier rigueur de gestion et ambition sociale», estime Bruno Arbouet, son directeur général, qui entend poursuivre cette tâche ardue.

Partant du principe que les ressources publiques seront de plus en plus rares, l’opérateur très social qu’est Adoma tâche de construire son équilibre économique. « La solidarité nationale doit servir très directement les précaires », explique Bruno Arbouet. Son besoin annuel d’investissements se chiffre à 140 millions par an. Il lui faut donc dégager 30 à 40 millions de résultat. Comme les redevances évoluent peu, les marges de manœuvres se situent essentiellement dans la réduction des charges (plan de départs volontaires, suppression d’échelons intermédiaires…) et la mise en place d’une gestion plus rigoureuse (vente des 1 700 logements sociaux engagée, frais généraux…).

 

De nouvelles demandes de logement

 

Parallèlement, Adoma doit faire face à la mutation de sa clientèle, historiquement constituée de travailleurs maghrébins ayant peu d’exigences, qui sont restés en France et ont vieilli (25 000 aujourd’hui). De nouveaux publics doivent être hébergés (salariés pauvres, allocataires du RSA, sans-abris, demandeurs d’asile…), imposant à l’opérateur un gros travail sur le patrimoine et le service.  L’opérateur entend ainsi développer l’hébergement classique et l’accueil des demandeurs d’asile, pour lesquels il estime pouvoir faire une offre compétitive basée sur son savoir-faire et dans un bâti amorti. Mais aussi structurer une offre de logement passerelle, notamment pour favoriser l’insertion des jeunes. L’enjeu se situe autour de 10 000 logements, avec le soutien d’Action logement. Enfin, Adoma pourrait également nouer prochainement un partenariat avec l’Afpa sur la gestion et l’occupation de son patrimoine (133 sites domaniaux).

 

Construire moins cher

 

Concernant le bâti, Adoma met en œuvre son plan stratégique patrimonial 2012-2021, qui représente 1 milliard d’euros d’investissements sur 10 ans pour transformer plus d’un tiers du bâti (22 000 chambres de moins de 9 m²) en logements autonomes (15 m² minimum avec sanitaires et cuisinette). Avec pour ambition de maintenir le même volume de places en valorisant les fonciers non utilisés ainsi qu’en rationalisant les espaces collectifs et en optimisant la conception des bâtiments. Adoma estime avoir réalisé 10% d’économies de coûts immobiliers sur l’année et pouvoir créer 1 000 logements supplémentaires dans les résidences existantes. « Nous avons remis à jour nos préconisations pour les foyers, avec un programme type. Et nous décortiquons toutes les prestations de maîtrise d’œuvre », nous explique Nathalie Chomette, la directrice de l’exploitation de l’opérateur. Ce dernier a également mis en place un phasage des opérations plus directif, de manière à éviter autant que possible les réhabilitions en site occupé, très complexes à organiser et coûteuses. De même, les solutions de démolition-reconstruction, notamment en région parisienne, sont parfois abandonnées au profit d’une restructuration lourde.

« Tous les programmes sont mis sous tension, sur tous les maillons », ajoute Nathalie Chomette, qui précise que le niveau de prestations doit correspondre à un usage très soutenu et requiert donc un choix de matériaux particulièrement durables. Pour construire moins cher, Adoma regarde également les solutions de construction modulaire, avec une première expérimentation près de Caen. Ainsi que la conception-réalisation sur deux sites groupés. Le groupe joue également sur l’effet volume en lançant des appels d’offres pour les ascenseurs, les serrures, le chauffage… Adoma entend également tester les accords-cadres sur un panel de lots techniques et géographiques. Ceci afin d’optimiser les délais et les travaux d’économies d’énergie. « Cela suppose une préparation juridique interne plus importante», note toutefois Mme Chomette. L’objectif est de passer sous le seuil des 50 000 euros pour un logement neuf de 18 m² (70% de la production) et 30 000 euros pour la réhabilitation.

 

Améliorer l’efficacité énergétique

 

Concernant plus particulièrement les travaux d’efficacité énergétique (72 millions prévus sur 10 ans dans un parc construit aux deux tiers dans les années 70), Adoma s’est fixé pour objectif de faire passer les logements de l’étiquette F-G à C-D. Avec une problématique d’usages particulière pour cet opérateur puisque les résidants sont le plus souvent aidés par des aides personnelles et que toutes les charges ne peuvent pas leur être imputées à l’euro près. Ce qui rend plus difficile la sensibilisation de ces publics, déjà réputés peu vertueux, aux économies d’énergie.

 

Focus

Adoma en chiffres

Propriétaire de ses murs, Adoma accueille et accompagne 100 000 personnes par an dans les 76 000 logements qu’il gère. 

Redevance mensuelle : environ 400 euros.

Taux de rotation : 15%

Clientèle : population essentiellement masculine (91%), constituée notamment de 30% de salariés, de 30% de retraités, de 34% de minimas sociaux et demandeurs d’emploi.

Travaux : 90 millions d’euros par an dans la construction neuve et la restructuration du bâti et 50 millions dans les travaux d’entretien et de grosses réparations (dont 7,2 pour les économies d’énergies). 60% des investissements se situent en Ile-de-France.

 

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