Immobilier

A quoi ressemblera notre bureau d’ici 10 ans ?

Mots clés : Communication - marketing - Gestion et opérations immobilières - Management

Le bureau est devenu un outil de management. Demain, les entreprises loueront moins de mètres carrés en poussant leurs salariés à être « nomades » au sein même des locaux. L’immeuble sera évidemment plus vert mais aussi, plus atypique. Le SIMI, le salon de l’immobilier d’entreprise, ouvre mercredi 3 décembre à Paris. L’occasion de dresser un panorama du marché.

Quel est le deuxième poste de dépense des entreprises ? L’immobilier. Selon l’association des directeurs et des responsables de services généraux (Arseg), le coût moyen d’un poste de travail, hors bureautique, s’élève à 12 153 euros par an. Optimiser ses mètres carrés permet donc de réaliser de coquettes économies. Surtout que, selon les spécialistes, près de la moitié des bureaux sont vides en journée, parce que les salariés sont en déplacement, chez un client, en salle de réunion, en congés…

En parallèle, les salariés ne semblent pas vraiment satisfaits de leur poste de travail. « 50% estiment qu’il ne les pousse pas à être innovant », signale Brice Chasles, associé Real Estate chez Deloitte. Enfin, la génération Y, c’est-à-dire, les personnes nées entre 1980 et 2000, représentera 40% des actifs en 2015, et passera la barre des 50% en 2020. Pour les experts, l’espace de travail s’imposera alors comme l’un des outils permettant d’attirer ces nouveaux salariés, notamment, pour les entreprises de la « net économie », c’est-à-dire, celles qui créent un lien entre le web et l’économie réelle. « Simplifier la vie de ses salariés rend sa jeune entreprise plus attractive », estime Angélique Lenain, directrice associée de Jaina Capital, dans une étude réalisée par BNP Paribas Real Estate sur l’immobilier et la net économie. Le phénomène touche également les grandes entreprises, ou les sociétés plus traditionnelles.  « Il y a encore 15 ans, les bâtiments de bureaux étaient complètement calqués sur une morphologie d’immeuble », se souvient Patrick Suppiot, de Vinci Immobilier. Aujourd’hui, la stratégie immobilière des entreprises a gagné ses lettres de noblesse et évolue à vitesse « grand V ».

 

Un espace qui s’adapte

 

Le bureau de demain sera flexible ou ne sera pas. « Les entreprises font face à une notion nouvelle : l’obsolescence programmée du patrimoine, indique Emeric Servin, responsable des investissements immobiliers de Crédit Agricole Assurances. L’accélération des innovations technologiques suscite de nouveaux besoins. Dans le passé, les entreprises pouvaient rester dans les mêmes locaux pendant 15 ans. Aujourd’hui, le temps est plus court, nos partenaires changent d’espaces tous les 5 à 6 ans. »  Pour éviter d’avoir à déménager régulièrement, « l’entreprise Herman Miller travaille sur le bureau modulaire », note Brice Chasles. Ce concept part d’un constat simple : au sein d’une même journée, un salarié va avoir besoin de travailler en mode projet avec des collaborateurs, de se concentrer seul sur un dossier en particulier, d’organiser une réunion avec son équipe ou encore, d’accueillir des clients. Plutôt que de changer de lieux pour chaque activité, « cette entreprise propose de faire évoluer l’espace de travail, grâce à des éléments qui ne sont pas fixés au sol et qui peuvent bouger. Ce concept est testé auprès des entreprises du secteur des nouvelles technologies et devrait être déployé aux Etats-Unis courant 2015 ».

Autre solution pour retarder le déménagement : le concept de bureau dynamique. Ici, l’entreprise n’attribue plus un bureau par salarié, mais confie un espace de travail à une équipe. Dans les faits, il y a souvent plus de salariés que de bureaux au sens traditionnel du terme. « Au début, les collaborateurs avaient peur de ne pas trouver de poste de travail, mais il y a plus de places assises que d’employés», précise Frédéric Prévot, directeur d’exploitation des sites de Sanofi-Aventis dont le siège social est organisé autour du bureau dynamique lors d’une conférence organisée par l’Arseg. En plus de faire économiser des mètres carrés, cette technique permet de « changer la façon de travailler, et d’augmenter le nombre d’échanges et de partages dans l’entreprise », estime Frédéric Prévot. Pour inciter les salariés à communiquer entre eux – « 90% des discussion autour de la machine à café traitent du travail », rappelle Sophie Distel, d’Arseg Info – les entreprises misent sur l’amélioration de la qualité des espaces communs. « Par exemple, les paliers des escaliers sont éclairés en premier jour afin de les rendre plus conviviaux », note Patrick Supiot.

 

Un actif plus vert

 

Le bureau de demain sera « green ». A l’horizon 2020, les immeubles neufs devront être à énergie positive et cette règle s’appliquera également aux bureaux. Dans l’ancien, les propriétaires font également des efforts. Le quartier central des affaires (QCA) de Paris est un bon exemple. Aujourd’hui, seulement 2% des surfaces de bureaux disposent d’une certification NF HQE bâtiments tertiaires, selon CBRE. C’est peu. Mais si l’on se penche sur l’offre neuve ou restructurée, 78% de l’offre est certifiée, indique une étude de la société de services immobiliers publiée en octobre 2014. « L’émergence d’une offre de bureaux certifiés a permis de répondre à la demande d’entreprises de plus en plus sensibilisées aux questions de développement durable et désireuses de s’installer dans des immeubles qualitatifs, confortables et performants », indique le document. 

 

Un outil de communication

 

Les entreprises les plus branchées construisent des sièges sociaux complètement atypiques. A l’exemple du « vaisseau spatial » d’Apple, que la société à la pomme souhaite bâtir à Cupertino en Californie. Sans se montrer aussi extrême, la plupart des entreprises optant pour un immeuble neuf ou restructuré souhaite se démarquer grâce à leur immeuble. « Les entreprises recherchent de plus en plus des ambiances, elles souhaitent que le bâtiment se démarque de celui du voisin », estime Patrick Supiot. Les locaux deviennent plus accueillants, des espaces de repos émergent (salle de jeu, de détente, etc.), et les couleurs s’adoucissent afin de se sentir un peu « comme à la maison, estime Karl Petit, architecte lors d’une conférence organisée par l’Arseg. Cette tendance est mondiale, on le voit partout. Les chefs d’entreprises souhaitent que leurs salariés soient fiers de travailler dans leur entreprise. »

Mais toutes les entreprises ne peuvent pas se permettre d’opter pour une décoration « cool et branchée ». « Elle doit correspondre à l’image de l’entreprise », précise Sophie Distel, d’Arseg Info. Pas la peine d’opter pour une salle avec babyfoot si le management n’est pas prêt à autoriser les salariés à en profiter pendant les horaires de travail. Ou « si les collaborateurs disposent de 4 mètres carrés en moyenne pour travailler », estime Sophie Distel. La salle de détente serait alors perçue comme une perte de place. 

 

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