Logement

3F investit 1,5 milliard d’euros dans la rénovation de son patrimoine

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Conservation du patrimoine - Marché de l'immobilier - Rénovation d'ouvrage

Le bailleur social lance un vaste programme de réhabilitation thermique de son parc de logements. D’ici à 2022, il entend rénover 50 000 logements, dont 30 000 implantés en Ile-de-France.

L’entreprise sociale pour l’habitat (ESH) 3F s’attaque aux étiquettes E, F et G de son parc de logements. Dans le cadre d’un plan d’investissement d’1,5 milliard d’euros étendu sur cinq ans, le bailleur social entend faire fondre la part de ses logements à basses performances énergétiques. Les habitations de catégories E, F et G (plus de 231 Kwh/m²/an), représentant aujourd’hui 18 % de son parc, devraient être ramenées à une proportion de 8 % d’ici à 2022. « Ce programme répond aux objectifs fixés par la loi de Transition énergétique de 2015 visant à supprimer d’ici à 2025 les habitations de catégorie F et G », rappelle Yves Laffoucrière, directeur général de l’organisme HLM.

« Un logement 3F sur cinq fera l’objet de travaux de réhabilitation, soit 50 000 logements, pour bénéficier, dans la plupart des cas, d’une étiquette énergétique de niveau C », explique Tristan Barrès, directeur technique du groupe. L’Ile-de-France est particulièrement concernée puisqu’elle concentrera à elle-seule 30 000 rénovations et 620 000 euros d’investissement sur le milliard et demi mobilisé à l’échelle nationale. 

 

Un prêt de haut de bilan à 172 millions d’euros

 

Côté financement, le bailleur social bénéficie du dispositif du prêt de haut de bilan (PHB) proposé par la caisse des dépôts (CDC) et Action logement, à hauteur de 172 millions d’euros (contre 420 millions demandés initialement). Sur cette enveloppe, 123 millions d’euros seront alloués à la rénovation. Le reste sera consacré à la construction neuve.

L’enveloppe dédiée à la rénovation énergétique du parc (123 millions donc) sera complété par 3F pour atteindre 1,5 milliard d’euros d’investissement en ayant recours « à l’endettement traditionnel », glisse Yves Laffoucrière, qui estime que le PHB est un « bon apport ». Et d’ajouter : « afin de répondre aux conditions d’attribution de ce financement, 30.000 réhabilitations seront lancées dès 2017 et 2018 ».

Pour ce faire, 3F mènera des travaux d’isolation de l’enveloppe extérieure des immeubles trop énergivores grâce à des rénovations de façades et de toitures. Des opérations d’isolation par l’intérieur pourront aussi être entreprises sur des habitations aux architectures atypiques. Mais, compliquées à réaliser dans des logements occupés, elles resteront marginales. « Des travaux de menuiserie seront également réalisés pour le remplacement des fenêtres », indique Tristan Barrès.

 

Baisses des charges locatives

 

Par ailleurs, des équipements de production d’énergie renouvelables, comme des capteurs solaires ou des panneaux photovoltaïques, seront mis en place le plus souvent possible. Ces sources d’énergie thermiques permettront de faire baisser les charges locatives de chauffage et d’eau chaude sanitaire. « D’autant qu’elles représentent à elles-seules 50 % des charges énergétiques des logements », souligne Tristan Barrès.

Ces réhabilitations devraient procurer  des économies significatives pour les locataires. « Une étiquette E, F ou G coûte entre 14 et 20 euros /m²/an en charges énergétiques contre 4 à 9 euros /m²/an dans les logements étiquetés C, détaille Tristan Barrès. Le passage à une étiquette C peut ainsi représenter une économie annuelle de 300 à 700 euros pour un 60 m² ».

Pour 3F, les retombées seront également très positives à terme. « Ces rénovations amélioreront la solvabilité des locataires » rappelle Yves Laffoucrière. « D’autant que les deux tiers du parc HLM de 3F, dont la construction date principalement de l’après-guerre, sera encore là dans vingt ans », prévient Tristan Barrès.

 

Focus

Bilan annuel : 8 500 mises en chantier en 2016

En 2016, le bailleur social a quasiment rempli son objectif de constructions de 9 000 logements. Au total, 3F enregistre 8 500 mises en chantier, dont 5 400 en Ile-de-France l’an passé.  L’Ile-de-France et en particulier les départements de l’Essonne, du Val de Marne, du Val d’Oise et de Seine-Saint-Denis, ont polarisé le plus de constructions.

C’est aussi en Ile-de-France que l’engagement foncier de 3F est le plus conséquent. En 2016, il représentait 6 800 logements en région francilienne, sur 10 662 logements sur l’ensemble du territoire. Et la tendance devrait se poursuivre en 2017 avec un objectif d’engagement foncier toutefois en légère baisse : 10 000 logements en France au total, dont 6 300 en Ile-de-France. 

 

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