Immobilier

10 ans de développement durable dans l’immobilier de bureaux, où en est-on ?

Mots clés : Gestion et opérations immobilières

Alors que la 10ème semaine du développement durable s’est achevée le 7 mars, Le Moniteur a interrogé Franz Jenowein, Directeur conseil en immobilier durable chez Jones Lang LaSalle, pour faire un bilan de 10 ans de développement durable dans l’immobilier de bureaux.

Quels ont été, selon vous, les faits marquants pour l’immobilier au cours de cette période ?

J’en vois essentiellement trois pour le bâtiment tertiaire. Premièrement, la directive efficacité énergétique de 2002, qui a posé les premières exigences environnementales desquelles ont découlé ensuite le diagnostic de performance énergétique (DPE). Malgré ses défauts, il a donné une visibilité incroyable à la performance énergétique du bâti. Deuxièmement, la certification HQE en 2005 qui a instauré une vision globale du bâtiment (chantier, gestion, santé des occupants…). Troisièmement le Grenelle de l’Environnement, qui a posé le sujet dans sa dimension économique et a fait de la réduction des gaz à effet de serre un enjeu économique national, plaçant ainsi la France parmi les leaders européens avec la Grande-Bretagne au niveau de l’environnement et du bâti.

 

Où en est-on aujourd’hui ?

Quelques chiffres pour illustrer mon propos : 90% des annonces immobilières affichent le DPE du bien, cela donne une vraie visibilité en amont et influencera de plus en plus la décision si on arrive à fiabiliser ce diagnostic. La HQE, c’est 800 bâtiments certifiés dans le tertiaire et 200 en cours de certification. La pénétration de cette certification atteint même 85% des grandes surfaces de bureaux (+5000 m²) livrées l’an dernier en Ile-de-France.

 

Vous voulez dire qu’on ne construit définitivement plus comme hier ?

Tout à fait. En sept ans, il y a eu un changement de culture impressionnant. On conçoit et on construit différemment. Le processus prend plus de temps en amont, pour faire des choix sur les cibles, et en aval, avec des évaluations régulières et des grilles d’exigences. Et requiert davantage de coordination. J’ajouterai que cette nouvelle approche s’applique désormais aussi à une autre échelle que le bâtiment, celle du quartier. La volonté de créer quelque 500 éco-quartiers stimule beaucoup l’innovation, la performance sociale et environnementale.

 

Est-ce toujours plus cher de construire durable?

Au départ oui car on tâtonnait. Maintenant le surcoût ne dépasse pas 1 ou 2% sauf si l’on vise plus de 3 cibles des 14 de la certification HQE en « très performant », notamment pour l’acoustique. Cela dit, il faudra voir dans la durée si cet investissement est valorisé à la revente. Pour l’instant, il est encore un peu tôt pour le dire, même si à partir du moment où 80% des nouvelles constructions sont certifiées HQE, le jeu s’inverse pour l’investisseur qui se dit : qu’est-ce que je dois craindre si je ne suis pas HQE ou équivalent.

 

Mais c’est la loi qui a poussé les acteurs de l’immobilier au changement.

Regardez la loi NRE (nouvelles régulations économiques) de 2002 qui a demandé aux entreprises cotées de publier un rapport sur leur action en matière de développement durable. Finalement, cette contrainte a fait converger les exigences des entreprises et des fournisseurs d’immeubles.  Aujourd’hui, ce n’est plus un sujet de discussion. On ne peut pas nier que la loi tout comme le Protocole de Kyoto ont tiré les pratiques des acteurs du secteur immobilier vers le haut.  Avec le Grenelle, on a changé de braquet en posant une ambition forte de réduction de 50% de la consommation d’énergie par rapport à la RT 2005. Avec la modification de très nombreux textes à la clé (urbanisme, eau, déchets, bâtiment…) qu’il faut digérer. Le secteur de l’immobilier s’en est trouvé déstabilisé. D’autant plus dans un contexte économique dégradé, le secteur de l’immobilier – très cyclique – stoppant dès les premiers mauvais signes. Il n’en reste pas moins que la direction est donnée. La loi dit qu’il faut réduire la consommation de 38% d’ici 2020 et de 75% d’ici 2050. Le marché se cherche encore mais a joué son rôle. Les labels volontaires le traduisent. Pour le neuf, c’est acquis. Pour l’ancien c’est plus difficile.

 

Le décret  « obligation de travaux » dans le tertiaire va-t-il permettre un nouveau saut en matière de qualité du bâti ?

Ce décret, écrit à partir du très bon travail mené par Maurice Gauchot, se fait effectivement attendre en raison des élections mais pas seulement. Certains freinent, jugeant que les travaux demandés vont coûter une fortune. Pourtant ce raisonnement est tout à fait erroné. Réduire les consommations de 20% est tout à fait faisable sans investissement ni intervention lourde sur le bâtiment. Une gestion technique plus attentive permet de réduire les consommations jusqu’à 15% et un travail sur les comportements permet encore de gagner 5%. Il faudrait d’ailleurs rebaptiser ce texte « obligation de performance » plutôt qu’obligation de travaux car il prescrit vraiment la performance, que ce soit par la gestion ou les comportements. De même les moyennes de coûts des travaux annoncées (200 à 1000 euros/m²) sont de très mauvais guides. Il faut regarder les choses de près, mesure, analyser, échelonner. Ce serait dommage de ne pas faire par peur de l’obstacle.

 

Ne se focalise-t-on pas trop sur l’aspect énergétique ?

Si complètement. La dépense purement énergétique n’est pas majeure quand on regarde le bâtiment dans sa globalité. Et puis l’investisseur ne voit pas toujours son bâtiment vieillir. Le grand méchant législateur, en quelque sorte, lui ouvre juste les yeux sur le niveau d’obsolescence de l’immeuble.

 

Comment voyez-vous le marché à dix ans ?

Les certifications jusqu’ici se sont toujours placées au-delà du niveau imposé par la réglementation. Mais la réglementation élevant toujours plus la performance à atteindre, il arrivera un moment où la surqualification sera difficile à atteindre et même à définir. Les critères évoluent encore mais davantage sur la flexibilité des bâtiments, les exigences sociales et de santé que sur les aspects purement énergétiques. Les exigences réglementaires imposées au neuf tireront de toute façon le parc existant vers le haut, ne serait-ce que sous la pression du marché.

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X