Comment réduire le coût de construction de logements sociaux durables

Le groupe 3F gère plus de 150 000 logements en France, dont près de 111 000 en Ile-de-France. C'est aussi plus de 5 000 logements neufs mis en chantier en 2008, dont un tiers en province et 2450 en cours de réhabilitation. Autant dire que la société est fortement impliquée dans la question du logement durable et du coût qu'il peut induire.

Aujourd'hui, les objectifs de développement durable sont partagés par tous, c'est une valeur œcuménique. Et cette prise de conscience touche tous les domaines de la vie quotidienne : transports, énergie, bâtiment, agriculture, biens de consommations, etc. Par tous les moyens, nous tentons de réduire notre impact écologique.
Dans le bâtiment, force est de constater, qu'en France, cette évolution contribue, dans un premier temps, à une augmentation des coûts...

Pour pouvoir faire face à l'urgence sociale et environnementale, tous les acteurs travaillent à l'heure actuelle sur les leviers de réduction des coûts. Nous pouvons en identifier de quatre ordres : la professionnalisation des acteurs, la mise en place d'objectifs clairs, quantifiables et datés pour la production neuve et la réhabilitation, la réflexion sur le process de conception et enfin la réflexion sur le process de production.

Professionnalisation et investissement des acteurs

Concernant les collectivités locales, il convient d'orienter la politique foncière vers un urbanisme durable. Les documents réglementaires (PLU) doivent s'adapter pour permettre, au travers d'un projet urbain global, des densifications de droits à construire ou une rehausse des gabarits pour intégrer les équipements relatifs aux énergies renouvelables. Ou encore permettre la réduction du nombre de places de stationnement dans les secteurs proches des centres villes, bénéficiant déjà d'une bonne desserte en transports en commun.
Le travail transversal des services doit permettre également d'engager un projet urbain global et de pérenniser les bonnes pratiques.

En maîtrise d'ouvrage, les équipes sont aussi sensibilisées. Depuis 2006, 3F a créé la direction de l'Architecture, l'Aménagement et l'Environnement qui accompagne les équipes opérationnelles et les maîtres d'œuvre pendant les phases de conception. Depuis deux ans, nous avons aussi mis en place des partenariats avec l'Ademe, le Syndicat des Energies Renouvelables et Cerqual. Enfin, nous avons entamé une réflexion profonde sur nos demandes et outils de travail, ce qui a conduit, entre autres, à la refonte de notre cahier des charges. Celui-ci illustre ainsi notre ambition, en confirmant notre niveau d'exigence en termes de qualité architecturale tout en affirmant la qualité environnementale comme acte de conception et de fondement des opérations.

La maîtrise d'œuvre, quant à elle, s'investit pleinement dans ces nouveaux modes de conception et de construction. Il y a encore quelques temps encore récalcitrants, les architectes appréhendent mieux désormais les contraintes techniques des constructions performantes et s'investissent de plus en plus pour des alternatives techniques à certaine méthodes traditionnelles. Reste à poursuivre le mouvement, en impliquant encore plus les bureaux d'études en amont, dès l'esquisse, et en généralisant les simulations thermiques dynamiques, pas encore pratiquées par tous les bureaux d'études...

Pour finir, les entreprises développent par la force des choses de nouveaux savoir-faire. Ce sont elles qui aujourd'hui formalisent la conception et finalisent les efforts de la chaîne de production. Les exigences du développement durable nécessitent une qualité de réalisation de plus en plus pointue (ex : test de perméabilité à l'air).

Ainsi, cette production de bâtiments encore aujourd'hui marginale se banalisera et on peut supposer que les coûts aussi...

Des objectifs clairs et une stratégie de développement

Pour concrétiser ce mouvement, il faut des objectifs ambitieux, clairs, quantifiés et planifiés : de Kyoto en 1997 au Grenelle de 2007, en 10 ans, les instances politiques mondiales et nationales se sont mobilisées pour définir les objectifs à respecter. Fin 2012, toute construction sera au minimum BBC (50 Kwh/m² hon/an).
A nous de relayer l'effort en anticipant cette mesure. En 2009, 35% de notre production répond à ce label, le reste étant au minimum THPE (C rèf -20% par rapport à la RT 2005).
Par palier, nous progressons vers des solutions passives et, par conséquent, la sobriété énergétique. Elles signifient pour nous une réduction des gaz à effet de serre, mais aussi des consommations, donc des charges, et ainsi une meilleure solvabilité des ménages... Reste enfin à maîtriser les coûts d'entretien et de maintenance...

Aujourd'hui la maîtrise d'ouvrage dispose de nombreux outils ; labels, certifications, tests de conformité, etc. Pour éviter une certaine stratification voire quelques absurdités, nous les étudions avec la maîtrise d'œuvre et faisons remonter l'information à nos partenaires et aux organismes de contrôle et de certification.

De même, notre stratégie de développement s'inscrit dans cette démarche vertueuse. Ainsi nous privilégions une implantation sur des sites bien desservis et à proximité des bassins d'emploi. Nous recherchons des programmations tournées vers la mixité fonctionnelle et sociale, garante de dynamique urbaine. Et, enfin nous travaillons sur la densité des constructions pour éviter l'étalement urbain.

L'adaptation des processus de conception

Nous devons ré-interroger notre méthodologie. D'une part, pour satisfaire l'obligation de résultat, économique et environnemental, les équipes de maîtrise d'œuvre doivent se constituer le plus en amont possible en tandem architectes-BET. Nous les incitons dès le concours à travailler de concert ; de même, nous demandons des informations techniques assez précises lors de cette phase, ce qui nous permet de s'assurer de quelques garde-fous « énergétiques », mais aussi l'implication de chacun dans la conception.

D'autre part, nous testons de nouveaux modes de commande réunissant encore plus d'acteurs autour du projet et ce, dès les premières phases : c'est le cas de la conception-réalisation qui rassemble la maîtrise d'œuvre et l'entreprise dès l'esquisse.
A l'heure actuelle, deux opérations représentant une centaine de logements sont en cours d'études ; l'une pour des logements BBC en bordure de voie SNCF à Bondy (93), l'autre pour des logements à Energie Zéro à Brétigny sur Orge (91).

Ce mode de commande, nous l'espérons, fera émerger des solutions innovantes et pourra peut-être aussi nous permettre d'économiser sur le délai global de l'opération. Elles nécessitent toutefois un fort investissement de la part de la maîtrise d'ouvrage.

De nouveaux modes de production et de réalisation

Un autre levier sur lequel nous travaillons porte sur l'industrialisation raisonnée du bâtiment.
Sans retomber dans les erreurs du passé, il nous semble pertinent d'inciter les entreprises et les fabricants à recourir au « pré-assemblage » en atelier. Que ce soit en équipement, type plomberie ou circuit électrique, ou même à plus grande échelle, comme des panneaux de façade avec menuiseries intégrées ou encore des salles de bains, ces techniques d'assemblage par composant permettent de gagner du temps, de réduire les nuisances in situ et d'obtenir une qualité de réalisation difficile à obtenir sur chantier.
Enfin, nous pensons que la construction modulaire ou la filière sèche restent des solutions à creuser et à faire progresser.

Voilà en quatre points, les efforts que nous avons identifiés aujourd'hui pour nous permettre de réduire le coût du logement durable. Mais rappelons que ces efforts seront inutiles si nous n'accompagnons pas le mouvement jusqu'aux usagers : les bonnes pratiques des habitants sont l'aboutissement de cette démarche.