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Immeubles « verts » : mieux tenir compte des conditions d’utilisation
Isabelle Duffaure-Gallais | 05/04/2011 | 19:22 | Bâtiment
© Elithis
Bouclier solaire de la tour Elithis
Une étude sur des immeubles de bureaux certifiés HQE en exploitation montre une évolution sensible des relations entre gestionnaires, exploitants et utilisateurs.
«Les immeubles de bureaux " verts " tiennent-ils leurs promesses ? » C'est le titre d'une étude (*) réalisée à la demande du CSTB et de sa filiale Certivéa, dix-huit mois après le lancement de la certification NF Bâtiments tertiaires en exploitation-démarche HQE. Jean Carassus, chargé de cette étude, a interrogé une douzaine de dirigeants de sociétés d'investissement, d'exploitants et d'occupants d'immeubles de bureaux certifiés HQE en exploitation. L'objectif était de mesurer les performances réelles de ces immeubles et l'avancée que représente la certification.
Evalués dans des conditions d'occupation conventionnelles, les immeubles certifiés affichent dans certains cas des performances réelles sensiblement inférieures.
Parmi les causes de décalage : une occupation différente de celle envisagée par les prévisions conventionnelles. Jean Carassus cite l'exemple du « Bâtiment 270 », réalisé en 2005 par Icade à Aubervilliers (Seine-Saint-Denis), dont l'objectif de 120 kWh/m².an d'énergie finale pour les usages réglementaires (chauffage, rafraîchissement, ventilation, eau chaude, éclairage, auxiliaires) a été largement dépassé pour atteindre, en 2007, 170 kWh/m².an. Cause essentielle de l'écart : un locataire (un journal) qui occupe les bureaux sept jours sur sept et 24 heures sur 24, et non cinq jours par semaine et 10 h par jour.
Il apparaît donc indispensable à l'auteur de l'étude de mettre en place un dispositif d'observation des consommations réelles des immeubles, HQE ou non, associées à leurs conditions d'utilisation. Il note que la certification HQE en exploitation, dans sa version « exploitation et utilisation », représente une avancée vers la prise en compte des performances réelles des immeubles et met en place les bases d'une coopération inédite entre propriétaire/gestionnaire, exploitant et utilisateur. Cette certification est jugée - par les professionnels interrogés - très complémentaire de l'annexe verte au bail et des contrats de performance énergétique.
Rémunérer selon la performance
L'étude s'achève par onze recommandations. Jean Carassus préconise, par exemple, d'évaluer la performance environnementale réelle des immeubles au moyen de six indicateurs mesurables : consommations d'énergie non renouvelable (kWh) et d'eau (m3), production de gaz à effet de serre (kg eq CO2) et de déchets, qualité de l'air, distance aux transports en commun en site propre. Autres suggestions : mettre en place une garantie de performance conventionnelle, attestée par tierce partie et confortée par un assureur ; ou intégrer tout au long de la chaîne d'acteurs (monteur d'opération, maître d'œuvre, entreprises, gestionnaire, exploitant, utilisateur) des modes de rémunération en fonction de la performance.
Pour voir l'étude, cliquez ci-dessous.
FOCUS
« Nous allons vers la mesure des performances réelles »
« La tendance est au suivi des consommations réelles, au moins pour le tertiaire. Ainsi, le groupe de travail « Valeur verte » du Plan Bâtiment Grenelle recommande d'imposer aux locataires du tertiaire de transmettre leurs consommations réelles au propriétaire. Le texte d'application sur l'obligation de travaux dans le tertiaire pourrait également porter sur l'évolution des consommations réelles avant et après travaux.
Au Royaume-Uni, le Carbon Reduction Commitment (CRC) exige, depuis avril 2010, que les 5 000 plus gros consommateurs d'électricité non industriels envoient leurs factures d'énergie à une agence publique. Un classement annuel selon la performance carbone mesurée à partir des consommations réelles sera publié et les moins performants paieront une pénalité de 12 livres par tonne de CO2 émise au-dessus d'un certain seuil.
Les utilisateurs d'immeubles s'intéressent aussi aux performances réelles. L'un d'eux a introduit depuis trois ans le calcul d'une quote part de l'intéressement salarial en fonction des consommations réelles d'énergie, d'eau et de papier dans les bureaux où travaillent ses salariés. »
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