Droit immobilier

Collectivités locales : la Cour des comptes prône une véritable stratégie immobilière

Mots clés :

Collectivités locales

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Conservation du patrimoine

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Immobilier

Mal identifié, peu valorisé, le patrimoine foncier et immobilier ne fait pas vraiment partie des préoccupations majeures des collectivités locales. Il serait temps, souligne le rapport annuel de la Cour des comptes, de pratiquer une gestion plus active, pour éviter des coûts et dysfonctionnements inutiles. 

Le patrimoine immobilier des collectivités locales, en expansion constante, est évalué à quelque 242 milliards d’euros (1). « Il est désormais nécessaire de le  valoriser et non plus seulement de l’administrer », estime la Cour des comptes qui plaide, dans son rapport annuel, pour la mise en place d’un véritable schéma directeur du patrimoine des collectivités locales.

Absence d’inventaire exhaustif  et précis

 

La Cour attribue la quasi-disparition des grands projets, depuis une quinzaine d’années, à un certain désintérêt des élus pour l’immobilier de leur collectivité. Les choix (rénovation, acquisition ou construction),  dictés par les circonstances, sont devenus l’affaire des services plutôt que de l’assemblée délibérante, qui est d’ailleurs rarement informée du bilan global et du chiffrage détaillé des opérations achevées. Et lorsque la fonction immobilière a été identifiée comme stratégique, l’assemblée se prononce le plus souvent sur la  base de programmes pluriannuels d’investissement (PPI), en l’absence d’un véritable projet de schéma directeur.

Certaines collectivités n’ont pas établi d’inventaire exhaustif  de leur patrimoine (budget principal et budgets annexes). Dans ce cas, les seuls documents existants se limitent à un état de l’actif et à un tableau synthétique des locaux d’habitation dont elles sont propriétaires. Par ailleurs, les caractéristiques des biens recensés (numéro d’inventaire unique, vétusté, coût d’entretien annuel…) sont souvent incomplets ou éclatés sur différents supports.

Autre lacune, mise au jour par les transferts liés à la décentralisation ou au développement de l’intercommunalité : le régime juridique, très divers,  des différents biens est parfois mal identifié (propriété totale ou partielle, location, bail commercial, occupation partagée, affectation…). Ainsi, huit ans après la loi de 2004 qui a prévu le transfert des lycées et collèges, la situation n’est pas partout clarifiée, alors que la cession peut se faire par simple acte administratif, sans déclassement. Autre exemple : un établissement de coopération intercommunale peut ne pas avoir intégré dans son actif des biens correspondant à des équipements de voirie et de réseaux mis à disposition dans le cadre des transferts de compétences. Par ailleurs, regrette la Cour, les collectivités locales n’ont pas saisi l’occasion, en 2006, de l’entrée en vigueur  du Code général de la propriété des personnes publiques pour entreprendre une réflexion spécifique en matière de domanialité. En conséquence, elles ne distinguent pas toujours ce qui relève de leur domaine public ou privé.

Meilleure visibilité des coûts d’entretien

 

La Cour des comptes appelle donc les collectivités locales, aidées par l’Etat (voir Focus n°1), à pratiquer une gestion active de leur  patrimoine, s’appuyant sur un pilotage plus affirmé. Cela passe par une professionnalisation de la fonction immobilière, éventuellement intégrée dans une unité dédiée et par une meilleure connaissance des biens et des coûts. Une vision précise des coûts de gros entretien, de gros travaux ou de remise aux normes par bâtiment serait particulièrement utile, en tant qu’aide aux services et en tant qu’aide à la décision pour l’assemblée délibérante. Pour la Cour, qui cite l’exemple d’Arcachon (voir Focus n°2), il existe une forte corrélation entre le fait qu’une collectivité territoriale se dote d’instruments de pilotage de son immobilier et sa capacité à programmer et à bien maîtriser l’ensemble des réhabilitations et mises aux normes des bâtiments .

 

Négocier les contrats d’assurance

 

Enfin, les coûts de couverture des risques ne doivent pas être sous-estimés. « Une connaissance plus précise du patrimoine permet aux collectivités territoriales de mieux négocier les contrats d’assurance, et d’éviter d’être pénalisées, souligne le rapporteur.  Des économies allant jusqu’à 60 % ont ainsi pu être constatées à la suite de renégociations des contrats d’assurance et de mise en concurrence des assureurs ».

Focus

Recommandations à l’égard de l’Etat

La Cour des comptes formule des recommandations à l’égard de l’Etat pour :

- distinguer, dans les inventaires des collectivités locales,  entre les biens immobiliers relevant de leur domaine public ou  privé, afin de mentionner les principales informations juridiques liées à l’origine et aux caractéristiques de leur propriété ;

- généraliser, dans les grandes collectivités locales, l’établissement d’un schéma directeur du patrimoine foncier et immobilier, articulé avec leur plan pluriannuel d’investissement ;

- renforcer l’obligation d’information des assemblées délibérantes à la fois sur les critères de décision (coûts globaux ; évaluation de solutions alternatives…) et sur les bilans à leur dénouement.

Rappelons par ailleurs la publication, en juin 2012, du « Guide comptable et budgétaire des opérations patrimoniales », téléchargeable ici

Focus

Les outils de maîtrise des charges énergétiques de la commune d’Arcachon

La commune d’Arcachon s’est dotée d’outils pour maîtriser l’évolution de ses charges notamment dans le domaine énergétique. Ainsi, elle a :

- renouvelé le marché d’exploitation du chauffage de l’ensemble des bâtiments de la commune comprenant des clauses de performance énergétique et prévoyant le remplacement de matériels avec une valorisation dans le cadre du dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE) ;

- mis en place un fonds « travaux d’amélioration au titre du développement durable » destiné à financer des travaux d’amélioration sur les équipements existants ;

- décidé de s’inscrire dans un groupement de commandes pour la réalisation de diagnostics de performance énergétique de manière à en réduire la charge financière.

(1) Source Bercy-colloc (derniers chiffres connus).

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