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Troubles de voisinage : une épée de Damoclès pour les constructeurs

Opérations immobilières | 17/04/2012 | 16:26 | Marchés privés

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Trouble anormal du voisinage

Dommages de chantiers, perte d’ensoleillement, trouble commercial, etc. peuvent constituer des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. En matière de construction, le champ des acteurs pouvant être regardés comme responsables de ces troubles anormaux s’est considérablement élargi. Et nul besoin de prouver une faute pour engager leur responsabilité…

La responsabilité du maître d’ouvrage, fondée sur la théorie du trouble anormal de voisinage, a été retenue pour la première fois en 1971 par deux arrêts de principe de la Cour de cassation, qui ont posé les prémisses de cette responsabilité sans faute. Depuis lors, le maître d’ouvrage est tenu du seul fait de l’apparition de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage : dommages de chantiers, perte d’ensoleillement, privation de vue, trouble commercial… Il suffit pour le voisin, victime de dommages matériels ou immatériels, d’établir le lien entre le chantier et le trouble anormal subi. Peu importe que le maître d’ouvrage n’ait eu aucune intention de nuire ou qu’il ait pris toutes les précautions nécessaires. Peu importe également que la construction soit licite, qu’elle bénéficie d’un permis de construire et qu’elle soit en conformité avec les règles de l’urbanisme.

Une responsabilité de plein droit étendue à l’ensemble des constructeurs

Le maître d’ouvrage a longtemps été le seul voisin responsable sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage. Puis la Cour de cassation a étendu cette responsabilité de plein droit à des constructeurs intervenant sur le chantier, communément dénommés « voisins occasionnels ». Cette jurisprudence a notamment été appliquée à :

-  l’entrepreneur, auteur des travaux à l’origine des dommages ;

-  un gestionnaire de projet contractuellement désigné comme seul porte-parole de la maîtrise d’œuvre ;

-  un constructeur de maison individuelle ;

-  un architecte ;

-  un sous-traitant.

Les préjudices réparables

Une grande partie du contentieux du trouble anormal de voisinage est liée aux constructions riveraines. L’action en réparation tend ainsi à permettre de faire cesser soit des nuisances résultant du chantier (nuisances sonores, poussières, vibrations...), soit des dommages subis par l’immeuble voisin (fissurations notamment), soit encore des dommages résultant d’un trouble d’agrément subi par le voisin (perte de vue ou d’ensoleillement). Par ailleurs, le maître d’ouvrage ayant causé un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage peut être condamné à réaliser certains travaux de nature à faire cesser les troubles ou à réparer les désordres. L’arrêt du chantier est rare et limité aux cas où la construction cause un trouble définitif et irréversible à l’immeuble voisin.


Comment échapper à une action en trouble anormal du voisinage ?

L’absence de faute, l’exercice légitime d’un droit ou l’existence d’une autorisation administrative n’exonèrent pas le constructeur de sa responsabilité. Aussi, il est vivement conseillé de recourir avant le démarrage des travaux à la procédure de « référé préventif ». Elle permet à un expert désigné judiciairement, généralement à la demande du maître d’ouvrage et à ses frais, de faire un état contradictoire des lieux et de préconiser toute solution technique susceptible de prévenir les risques avant l’apparition de tout désordre. L’expert pourra éventuellement avoir pour mission de faire des mesures acoustiques pour déterminer si le seuil de bruits acceptables n’est pas dépassé ou examinera le déroulement du chantier pour apprécier si des nuisances liées au passage des engins n’existent pas.

Le recours du maître d’ouvrage contre les constructeurs

Par ailleurs, le maître d’ouvrage, condamné sur le fondement du trouble de voisinage, dispose de recours contre les constructeurs. Il convient alors de distinguer le cas où les parties ont prévu, par une stipulation au contrat, de mettre à la charge de l’entreprise les conséquences financières des troubles anormaux de voisinage résultant de l’acte de construire, de celui de l’absence de clause en ce sens. Dans cette hypothèse, une nouvelle distinction doit à nouveau être opérée selon que le maître d’ouvrage a ou non indemnisé le voisin victime.

Pour connaître la suite du régime du recours du maître d’ouvrage contre les constructeurs, lire l’article d’Yves Maunand, conseiller à la troisième chambre civile de la Cour de cassation, sur les troubles de voisinage en 20 questions/réponses, paru dans le numéro de mars 2012 de la revue Opérations Immobilières (pour y accéder, cliquez ici)

 

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