Logement social : Les ESH réclament une vraie contractualisation

VINCENT LELOUP/ LE MONITEUR
Michel Ceyrac, président de la fédération des entreprises sociales pour l’habitat (ESH)

Le monde du logement social est réputé assez conservateur. Dans quel esprit votre réflexion s’inscrit-elle ?

Il ne s’agit pas de tout révolutionner mais plutôt d’adapter notre système au monde dans lequel nous vivons. Les grandes agglomérations concentrent de plus en plus l’activité économique et leur compétitivité est stratégique pour le pays. La demande de logement a changé de nature sous le double effet de la métropolisation de la croissance et de la paupérisation/précarisation d’une part croissante de la population. Compte tenu de l’évolution économique, démographique et sociale, il faut changer d’échelle et construire massivement. Pour schématiser, je dirais qu’il est urgent d’accélérer le rythme de construction dans les zones dites tendues et de privilégier la rénovation ailleurs afin de prévenir de futures poches de vacance. Notre proposition est une contribution à la réflexion sur la nécessaire évolution du logement social. Des décisions peuvent être prises dès cet automne. Les élections présidentielles seront aussi l’occasion de définir une nouvelle ambition pour le logement social, après les progrès significatifs enregistrés depuis les années 2000.

Comment construire plus et plus vite?

Les ESH proposent d’établir une contractualisation pluriannuelle, au niveau territorial, des engagements de tous les acteurs concernés par la relance du logement social : les pouvoirs publics doivent fixer des orientations et des règles claires de construction et de rénovation de logements sociaux, avec des engagements de financement précis, les collectivités locales accompagnent la relance de la production , les organismes HLMdoivent continuer de mobiliser tous leurs moyens pour accélérer la construction et rénover le parc selon les besoins de chaque territoire, et les locataires, qui doivent accepter d’évoluer dans le parc social en fonction de leurs besoins et de leurs revenus.

Pouvez-vous préciser le cadre contractuel proposé et l’avez-vous chiffré ?

Prenons l’exemple de l’Ile de France. Les acteurs du logement social s’engageraient à accélérer la rénovation du parc existant et à faire passer la construction de logements sociaux de 22 000 unités actuellement à 30 000 par an, sous la forme suivante : 5 000 nouvelles places de foyers par an pour jeunes travailleurs et apprentis ; 8 à 9 000 logements pour loger des ménages à très capacités contributives ;  8 à 9 000 logements avec un loyer de 5 à 7 euros/m² avant APL (sous plafonds PLUS) ; 8 à 9 000 logements avec un loyer de 7 à 15 euros/m² avant APL pour répondre à la demande des exclus du marché libre. En contrepartie, l’Etat et les collectivités s’engageraient à : garantir sur la durée le cadre fiscal du monde HLM (TVA à 5,5%, exonération de taxe foncière pendant 25 ans, pas d’impôt sur les sociétés) ; accepter les réservations de contingents d’appartements en flux afin de favoriser la fluidité du parc et la mobilité des locataires ; mettre en œuvre une politique foncière appropriée avec constitution de réserves foncières et fixation de droits à construire appropriés (densification de l’habitat sur les lignes de transport en commun).

Vous mettez donc un accent particulier sur le logement intermédiaire ?

Oui, les ESH sont convaincues qu’il faut reconstruire du logement intermédiaire en Ile-de-France. Les classes moyennes éprouvent de sérieuses difficultés voire ne peuvent pas accéder au marché libre du logement. Pour cette catégorie, on pourrait envisager de modifier l’article 55 de la loi SRU en y incluant une proportion de PLI (prêt locatif intermédiaire) en Ile-de-France, mais en remontant la proportion imposée de 20 à 25% de logements sociaux.

Que préconisez-vous pour financer cette relance?

Le système de financement du logement social français est relativement satisfaisant comparé à ce qui se fait dans d’autres pays. Il est également relativement préservé dans les choix budgétaires du gouvernement. Il ne faut pas casser ce délicat écosystème tout en se donnant les moyens de construire plus dans les zones tendues, ce qui est plus difficile aujourd’hui qu’hier. Pour tenir notre engagement de construction et de rénovation, il faut donc avant tout cesser d’une part de détourner les fonds d’Action Logement (ex-1%) pour que cet organisme puisse participer au financement du logement des actifs et d’autre part d’opérer de nouveaux prélèvements sur nos fonds propres.
Il nous faut également des financements à long terme appropriés. Nous plaidons pour qu’un tiers du produit des fonds d’épargne (Caisse des dépôts) serve à constituer un fonds de stabilisation pour que nous ayons accès à des taux fixe à long terme. Ensuite, il est essentiel que les subventions et les fonds gratuits des collectivités et des organismes collecteurs du 1% Logement continuent de représenter 15% du financement des programmes.
Nous devons par ailleurs diversifier les formes de financement de cet  effort. Cela pourrait passer par le renforcement de l’attractivité du dispositif de séparation entre nue-propriété et usufruit, qui est trop peu utilisé, par la mise en place de fonds privés « éthiques » investissant majoritairement  dans le logement social, ou encore par le développement de filiales pouvant investir dans le secteur privé afin d’intervenir, même si cela reste une activité accessoire, sur des opérations mixtes.
On ne pourra pas faire reposer l'essentiel du financement de notre secteur sur les ventes  de logements sociaux. L’accélération de la vente du stock de logements est évidemment souhaitable mais ne peut constituer un moyen lourd et pérenne de financement. On voit bien qu’on vendra certainement beaucoup moins que 40 000 unités par an.

La gouvernance en termes de logement et d’urbanisme vous parait-elle satisfaisante ?

Pour être plus efficaces, il convient de clarifier les responsabilités des différents acteurs. Nous préconisons que ces compétences s’exercent au niveau des agglomérations pour les aires urbaines et au niveau des conseils généraux en zone rurale, en liaison avec l’Etat et les régions.