Logement : baisse du nombre de ventes et des prix

Evolutions régionales des prix entre le premier trimestre 2008 et le premier trimestre 2009

« Le marché devient relativement illisible. C’est une multiplication de micromarchés » : cette constatation, d’un notaire francilien, donne une idée du manque de visibilité aujourd’hui de l’immobilier. Toutefois, si ce n’est pas le grand soir, les indicateurs sont clairement orientés à la baisse.

Que sait-on précisément ?

Le nombre de ventes a chuté et chutera encore. Les notaires parlent de – 20% en 2008, logements neufs et anciens confondus dont – 17% dans l’ancien. Pour 2009, ils évoquent un recul de 30 à 40%, en province comme en Ile-de-France. A Paris même, les notaires ont constaté une baisse du nombre de ventes de 47% entre les mois de janvier 2009 et 2008.
Les prix sont orientés à la baisse. Au quatrième trimestre, l’indice notaires/Insee affiche une baisse de 3,2% par rapport aux trois mois précédent. Sur un an, le recul est de 2,8%. Ces chiffres portent sur les ventes définitives signées dans les offices. Les agents immobiliers notent que les prix des promesses de ventes conclues au 1er trimestre 2009 sont en retrait de 9,8% par rapport à celles du premier trimestre 2008.
Les prix des maisons reculent d’avantage que ceux des appartements : au quatrième trimestre, les maisons ont baissé de 4,1% contre – 2,2% pour les appartements ; sur un an, les maisons étaient en retrait de 4% et les appartements de 1,5% par rapport aux trois derniers mois de 2007, selon l’indice notaires/Insee. Le mouvement se poursuivait au début de l’année 2009 : les promesses de vente de maisons enregistrées par la Fnaim font état d’un recul de 11,2% entre les premiers trimestres 2009 et 2008 ; pour les appartements, il est de 8,4%.
Les prix baissent plus en province qu’en Ile-de-France : au quatrième trimestre, l’indice Insee/notaire est en retrait de 3,6% en province et de 4,1% sur un an. En Ile-de-France, le reflux est limité à – 2,3% au quatrième trimestre et à – 0,6% sur un an. A Paris même, un recul de 1,9% est enregistré par les notaires au T4/T3 mais sur un an, les prix affichent encore une hausse de 2,5%. Les notaires indiquent qu’en janvier, « pour la première fois depuis 10 ans, le prix des appartements a baissé en rythme annuel de 0,5% » en Ile-de-France (il augmentait encore de 0,8% au T4). Mais à Paris, entre janvier 2009 et janvier 2008, il était encore en hausse de 0,7%.
La Fnaim, pour sa part, indique qu’entre les premiers trimestres 2009 et 2008, les prix de l’Ile-de- France reculaient de 11,2%, c’est-à-dire plus que fortement que les régions.
Les grands biens baissent plus que les petits : Selon les notaires, le recul des studios est de 2,7% entre les T4 2008 et 2007 contre – 7,7% pour les 5 pièces et plus. Le même phénomène est constaté pour les maisons. Les notaires y voient un « effet budget »

Que prévoit-on ?

Le volume des transactions va continuer de baisser : les notaires avancent le chiffre de – 30 à – 40% pour 2009. En janvier-février, le nombre de ventes a déjà reculé de 37% France entière.
Les prix vont baisser en 2009 : les notaires tablent sur un recul compris entre 5 et 10% en Ile-de-France et de – 10 à – 20% pour les grandes villes de province. La Fnaim, pour sa part, table sur une érosion de l’ordre de 5 à 10% France entière.
Pour conclure, la réflexion d’Arnaud Simon, de l’université Paris-Dauphine qui parle à propos de l’immobilier de « prophétie autoréalisatrice » : « à partir du moment où l’on croit que l’immobilier est une valeur refuge, il le devient ».