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Chantier de maison individuelle

Frappé comme tout l’immobilier par la crise, le secteur de la maison individuelle refuse de céder au pessimisme et trouve dans la situation actuelle des raisons d’espérer. Certes, le troisième trimestre a été effroyable – le décrochage des ventes a été de l’ordre de 35% depuis septembre – mais la chute a été moins forte en 2008 dans le diffus que dans le collectif : - 23% contre – 40% respectivement. En outre, la primo-accession, qui représente encore une bonne moitié des ventes, a été moins frappée (- 11%) que la secondo-accession (- 31%), victime à la fois du tour de vis sur le crédit et du ralentissement du marché de l’ancien.
L’Union des maisons françaises (UMF) mise donc sur le redémarrage de la primo-accession, grâce au sérieux coup de pouce donné par la simplification du Pass foncier (1) et par le doublement du prêt à taux zéro en 2009. La mesure est forte : une famille de trois personnes, achetant une maison à 150 000 euros en zone A (tendue) pourra obtenir un prêt à 0% de 45 000 euros contre 25 000 euros auparavant, par exemple. Dans les zones B (moins tendues), elle disposera de 36 000 euros au lieu de 19 000 pour financer une maison de 120 000 euros. En revanche, il ne faut pas espérer un redémarrage de la secondo-accession – ceux qui vendent un bien pour en acheter un autre – tant que le marché de l’ancien n’est pas purgé.
Preuve que cet espoir de redémarrage ne relève pas de la méthode Coué, le début 2009 a été bien moins mauvais que la fin 2008. Numéro deux du secteur avec un chiffre d’affaires de 498,2 millions d’euros en 2008 (+ 2%), Maisons France Confort note « malgré les conditions climatiques défavorables » en janvier , « une reprise des commandes qui, si elles restent inférieures de 15% à celles de janvier 2008, inverse la tendance constatée au 4e trimestre ». Les toutes récentes statistiques sur les mises en chantier montrent d’ailleurs un recul infiniment moins marqué dans l’individuel pur (- 2,8%) pendant le trimestre terminé fin janvier que dans le reste du logement (- 36,2% pour le collectif).

Petite révolution silencieuse

Autre source potentielle de rebond pour la maison individuelle : le développement durable. L’UMF a poussé à la création du prêt à taux zéro vert, rebaptisé par le Grenelle de l’environnement « éco-PTZ ». « Structurellement, techniquement, socialement, économiquement, le développement durable est porteur », assure Christian Louis-Victor, son président. Il a imposé à ses adhérents de mettre à leur catalogue une maison BBC dès ce trimestre. André Caron, fondateur de Caron marketing, estime à 16 000 euros le surcoût lié à une maison BBC, se ventilant moitié/moitié entre le bâti et les équipements (sur la base d’un prix moyen de 110 000 euros). Il s’avère d’ailleurs que, contrairement à ce que la profession prévoyait, les modes constructifs traditionnels résistent aux impératifs de la maison BBC. Cette démarche a une conséquence inattendue au sein de la profession, comme l’explique Duperret, délégué général de l’UMF : « On assiste à une petite révolution silencieuse. On reprochait souvent aux constructeurs de maisons individuelles de n’être que des vendeurs. Avec le développement durable, les commerciaux doivent partager le pouvoir avec les techniciens », note-t-il. Les jeunes acheteurs se montrent les plus intéressés par ces produits. Comme ils se montrent sensibles à la maison à ossature bois, réputée « écologiquement correcte » : alors qu’elle représentait 4% du marché en 2001, sa part a grimpé à 7% en 2008.
Autre marché lié au développement durable, la réhabilitation. La réussite de Geoxia avec son concept Phénix Evolution donne des idées à d’autres. Créé il y a plusieurs années, Phénix Evolution a permis de rénover ou agrandir 4 000 maisons par an. Il élargit son offre aux autres maisons du groupe. Confrontés à un ralentissement du neuf, les constructeurs pourraient être tentés de réactiver le fichier de leurs anciens clients pour leur faire des offres de rénovation thermique de leurs maisons. « On est passé d’une vision morcelée au bouquet de travaux. Il manque à l’ancien une offre d’ensemblier. On se verrait bien dans ce rôle », confie Dominique Duperret.
Patrick Vandromme, P-DG de Maisons France Confort, nuance le propos : « Nous l’avions déjà fait en 1993 mais c’était un service réservé à nos anciens clients. Cela nous a permis de comprendre qu’il fallait y aller uniquement pour des gros travaux, de plus de 30 000 euros », raconte-t-il. Avant de reconnaître qu’il y a « une concurrence artisanale énorme » sur ce marché. La formule est pudique : les artisans sont vent debout contre l’idée de voir les constructeurs sur ce terrain, qu’ils comptent bien investir.

1) Le Pass foncier permet de payer le terrain après avoir remboursé le bâti.

Christian Louis-Victor, président de l’Union des maisons françaises : « Une crise de confiance plutôt qu’un "credit crunch" »

Comment analysez-vous la crise ?

Pour investir dans l’immobilier, il faut avoir confiance dans l’avenir. Et, je crois que nous sommes plutôt confrontés à une crise de confiance qu’à un « credit crunch ». Il y a quelques jours, un jeune couple de 35 ans, lui fonctionnaire d’Etat et elle, professeur de maths, m’expliquait qu’il reportait son projet de construction… alors que rien ne le menace professionnellement !
Mais il y a aussi en France un gros besoin de logements. Nous constatons d’ailleurs que les primo-accédants et les ménages les plus modestes commencent à revenir dans les agences ou sur internet.

La hausse du baril ne rend-il pas vos clients plus sensibles à la question de l’éloignement ?

Ce sont les cadres qui sont les plus déstabilisés par le manque de visibilité des prévisions. Les petites gens prennent leur courage à deux mains et sautent le pas. Comme la maison individuelle est, dans une large mesure, de l’accession sociale à la propriété, nous sommes à l’aube de l’espoir.

Faut-il s’attendre à des difficultés de constructeurs ?

Je suis à la tête du premier garant des constructeurs – "Compagnie européenne de garantie et de caution" (CEGC) – et, à ce jour, j’ai eu zéro sinistre. Mais, en 2009, nous redoutons une sinistralité plus forte. Nous encourageons les entreprises à former leurs salariés plutôt que de s’en défaire.

Propos recueillis par François Vaysse

Christian Louis-Victor, président de l’Union des maisons françaises