Logement

« Le foncier est le grand enjeu à venir pour le logement », Yves Laffoucrière, directeur général de 3F

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Bâtiments d’habitation

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Logement

Acteur majeur de l’habitat social à la tête d’un parc de près de 200 000 logements, le groupe 3F se donne les moyens de renforcer et de diversifier sa production, de rénover davantage… Mais, pour son directeur général, Yves Laffoucrière, impossible de construire plus à coût abordable sans améliorer l’accès au foncier.

 

Dans le contexte dégradé dans lequel le secteur du logement vit actuellement, quel est le rythme de construction de 3F ?

 

Yves Laffoucrière : En 2014, nous tablons sur 8 000 demandes de financement et 7 900 logements commencés. Et nous souhaitons tenir ce cap pendant trois à cinq ans malgré les aléas habituels – recours, abandon de ventes en l’état futur d’achèvement (Vefa) de promoteurs. Mais, en raison des nombreux changements d’équipes municipales, cet objectif sera difficile à atteindre dans l’immédiat ; 1500 logements sont retardés en région parisienne.

 

Vous observez déjà des remises en cause ?

 

Y.L : Oui. Il ne faut pas se raconter d’histoires. A droite comme à gauche, les maires ont tendance à penser que construire du logement locatif social ne facilite pas leur réélection. Le renforcement du quota à 25 % de logements sociaux ne nous aide pas de ce point de vue. Même s’il passait à 30 ou 35 %, ça ne réglerait pas la question des besoins, qui ne cessent d’augmenter. Réduire le sujet à l’objectif de 500 000 logements produits par an est de toute façon trop réducteur.

 

Construire moins cher est une contrainte majeure : quelle est votre réflexion à ce sujet ?

 

Y.L : Sur les coûts de construction proprement dits, il ne faut pas attendre de miracles. 3F a beaucoup expérimenté : solutions industrialisées bois, chasse aux coquetteries architecturales excessives qui coûtent sans apporter de qualité d’usage – balcons et loggias trop grands en ville -, travail sur les surfaces – deux typologies de F3 ou F4 à prix différenciés – et taille des opérations. Même si les gros projets restent difficiles à vendre aux élus, on peut toutefois chercher à massifier les achats à l’échelle d’une opération, quitte à la découper entre plusieurs maîtres d’ouvrage.

 

La démarche de simplification engagée par le gouvernement aura-t-elle un effet réel ?

 

Y.L : Elle participera à l’abaissement des coûts. L’Etat doit commencer par clarifier les textes pour desserrer les règles sur les parkings, y compris pour le logement social (1 place par logement, c’est 10 à 20 % de son prix de construction). Je comprends que les élus locaux ne veuillent pas voir l’espace public envahi mais on peut en ajuster le traitement. Nos locataires s’appauvrissent, les jeunes n’ont pas de voiture. Nous avons 20 000 places vacantes sur notre parc souterrain francilien !

 

Y a-t-il d’autres leviers de baisse des coûts ?

 

Y.L : Nous restons très attachés à la maîtrise d’ouvrage directe sans être dogmatiques. 3F travaille en entreprise générale, en corps d’états séparés, organise des concours d’architectes pour impliquer la collectivité. Nous recourons aussi beaucoup à la conception-réalisation, très satisfaisante en termes de délais et de prix. Autre levier, la Vefa, qui a représenté 40 % de notre production en 2013, nous permettant de monter en puissance là où les collectivités avaient donné de grands lots à la promotion privée. Le foncier est le grand enjeu à venir. Seul un afflux massif et mieux organisé de terrains sur le marché pèsera sur les prix.

 

Pourtant, malgré la loi votée en 2012, peu de foncier public a été mis sur le marché…

 

Y.L : Il est normal que la loi n’ait pas livré tous ses effets. Il faut mieux organiser l’action. Sans nier la résistance des collectivités, on pourrait faire plus. Les équipes municipales sont en place. L’Etat est déterminé. Les outils existent (EPF, AFTRP). Il faut une mise en mouvement collective, privilégier l’opérationnel pour augmenter l’offre. Un exemple : dans le cadre des OIN, des programmes peuvent être engagés rapidement. Bailleurs sociaux et promoteurs seront au rendez-vous.

 

Est-ce à dire que vous pourriez prendre davantage position sur le foncier ?

 

Y.L : Oui. Les Vefa de promoteurs sont utiles. Mais, en temps de crise, certains projets sont bloqués (500 logements non lancés pour 3F en 2013). Nous pouvons intervenir parfois plus en amont, pourquoi pas en partenariat avec des promoteurs ou d’autres bailleurs sociaux. 3F a déjà préempté des terrains en première couronne. Nous sommes disposés à aller plus loin. Certes, on prend quelques risques sur les règles d’urbanisme ou l’obtention du permis mais le prix est moindre. Sur le foncier public, on capitalisera la décote pour bâtir des logements de qualité, faire plus d’accession sociale à très bon prix ou du logement intermédiaire pour attirer les populations sur des quartiers en devenir…

 

Densifier est-il réaliste ?

 

Y.L : C’est une voie réaliste et crédible là où l’immobilier est cher, pour peu que les règles d’urbanisme soient assouplies. Le Grand Paris est en train de se faire avec des fonciers bien positionnés près des futures gares. Sur ces territoires périurbains, il est possible de densifier de manière intelligente grâce à des formes urbaines de transition, plus proches de grosses maisons que les R + 4 habituels, et grâce à une diversité de programmation.

 

Comment satisfaire une clientèle à la fois plus diversifiée et plus pauvre ?

 

Y.L : Nous devons répondre à des besoins qui évoluent et être plus flexibles. Nous abordons le vieillissement, sujet majeur, de plusieurs façons : adaptation des logements, mobilité, remplacement ou installation d’ascenseurs… La paupérisation et les difficultés d’intégration de certains locataires nous obligent à renforcer nos actions sociales pour éviter les impayés et avoir des logements de qualité à moindre coût.

 

Comment cela se traduit-il dans l’existant ?

 

Y.L : Depuis 2007, nous voulons porter tous nos immeubles réhabilités en catégorie énergétique C. Difficile d’aller toujours plus loin, notamment quand le parc présente des spécificités architecturales fortes. Au-delà d’un certain niveau de performance, c’est le comportement du locataire qui devient déterminant. Il faut poursuivre les efforts sur les économies d’énergie mais aussi sur les émissions de gaz à effet de serre. 3F veut renforcer ses exigences en la matière.

 

BBC, RT 2012… bientôt un nouveau label environnemental, qu’en pensez-vous ?

 

Y.L : 3F est passé à la RT 2012 – 10 % et veut tendre vers le label Effinergie tout en expérimentant le Bepos. Dans le neuf, on peut se donner les moyens de progresser mais il est préférable d’y aller de manière régulière en réfléchissant globalement sans se limiter à « la chasse à la subvention ». Les bailleurs sociaux veulent des systèmes robustes et durables, que les locataires peuvent s’approprier simplement.

 

Faut-il encore construire en zone détendue ?

 

Y.L :Il faut construire dans ces zones mais surtout pour renouveler l’offre. Certaines vilaines barres ont été traitées grâce à l’Anru. Mais 90 % du parc construit pendant les Trente Glorieuses est encore debout.

 

Comment voyez-vous la deuxième génération de projets de rénovation urbaine ?

 

Y.L : Nos projets financés via l’Anru 1 sont avancés à plus de 90 %. De nombreux autres sont bloqués depuis deux ans en attendant l’Anru 2. On devrait bientôt connaître la liste des quartiers prioritaires. Il faut que le gouvernement décide une bonne fois de l’ampleur du nouveau programme. Ses règles de financement, calibrées pour son démarrage il y a dix ans, vont évoluer. Les organismes HLM se sont acculturés et ont envie de continuer la rénovation urbaine.

 

L’amiante est-elle un sujet de préoccupation majeur pour 3F?

 

Y.L: Oui mais il faut arrêter de caricaturer et d’inquiéter. Notre sujet n’est pas tant dans l’entretien que dans le choix entre démolir ou pas : l’explosion des coûts nous oblige à tout arrêter et revoir les choses. La démolition de plus de 300 logements est suspendue en Ile-de-France. Au niveau national, l’administration doit réaffirmer quelques points de doctrine et redéfinir avec les professionnels des modes opératoires qui restent réalistes. Ce travail n’est pas fait, donc tout le monde se couvre.

 

Produire et rénover plus, régler le sujet de l’amiante suppose des moyens. Le soutien des pouvoirs publics est-il suffisant ?

 

Y.L : La baisse de TVA est une très bonne chose. Mais le meilleur soutien à notre activité, c’est le livret A. Si son taux ne remonte pas, si nous maintenons nos ventes aux locataires (environ 900 en 2014) et s’il n’y a pas de modifications fondamentales de l’APL et des financements d’Action logement, on fera face même si les collectivités réduisent un peu leur contribution. C’est aussi pourquoi le travail sur nos coûts est indispensable.

Focus

3F en chiffres

Parc : 185 631 logements familiaux et 17 926 places d’hébergement via 14 ESH

Effectif : 2900 collaborateurs

Engagements fonciers 2013 : 8 228 logements (+30%) dont les deux tiers en Ile-de-France

Mises en chantier 2013 : 6 249 logements (-2%) – avec 40% en Vefa – dont 4000 en Ile-de-France

Livraisons 2013 : 5 006 logements (+10%)

Objectif de mises en chantier en 2014 : 7 900 logements (+26%), dont 4 750 en Ile-de-France, à 90% dans le neuf. A  terme, la transformation de bureaux en logements pourrait représenter 10% de la production francilienne de 3F. La partie en accession sociale, marginale jusqu’ici, a vocation à augmenter (300 logements à l’étude en Ile-de-France)

Investissements: 1 milliard d’euros par an, dont 950 millions dans la construction neuve, l’acquisition-amélioration et la réhabilitation et 50 millions pour les dépenses de fonctionnement et d’entretien courant

7000 fournisseurs (10 à 20% des chantiers en maîtrise d’ouvrage directe sont actuellement retardés par des problèmes de défaillances d’entreprises)

Coûts de construction : +7% en cinq ans

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