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« Je privilégie une relance qualitative du logement », Cécile Duflot, ministre du Logement

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Avec l’adoption de la loi Alur – dont la discussion a repris cette semaine au Parlement –, Cécile Duflot clôt sa réforme structurelle de la politique du logement. La ministre de l’Egalité des territoires et du Logement explique comment elle va maintenant s’attaquer à la modernisation du secteur.

Comment réagissez-vous face à ceux qui parlent d’échec de la politique du logement?

 

Depuis 10 ans, le secteur de l’immobilier a été livré à la seule loi du marché. Cette démarche a abouti à une flambée des prix, à l’achat comme sur le marché locatif, qui pénalisent la compétitivité et le budget des familles. La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), débattue en deuxième lecture au Parlement, montre la volonté du gouvernement de réguler un secteur en surchauffe depuis 2005 car dopé artificiellement et donc en fragilité. Si la construction est un secteur économique majeur, en particulier dans la bataille pour l’emploi, sa fonction finale est de mettre sur le marché des logements, c’est-à-dire un bien de première nécessité. C’est pourquoi je privilégie une relance qualitative du secteur, certes plus longue à produire ses effets, mais moins coûteuse pour les finances publiques et plus efficace sur le long terme.

 

Il n’empêche que les chiffres des mises en chantiers ne sont pas bons…

 

Sans surprise, 2013 a été une année difficile, de résistance à la crise. Les chiffres des mises en chantier pour l’année ne seront connus que fin janvier; ils se situeront autour de 330 000 unités. C’est en deçà des besoins et des objectifs ambitieux fixés par François Hollande (500 000 logements par an d’ici la fin du quinquennat), mais pas très loin des 346 000 logements construits en moyenne par an ces vingt dernières années. Maintenant, il faut craquer ce plafond de verre. Cela ne sera possible qu’en s’attaquant à toutes les questions.

 

Comment comptez-vous vous y prendre?

 

Je poursuis la même politique depuis ma prise de fonction à la tête de ce ministère, laquelle se décline en trois étapes. Premièrement : répondre à l’urgence avec le programme d’investissement pour le logement (Pil) annoncé le 21 mars 2013. Plusieurs ordonnances sont entrées en vigueur depuis juillet, concernant l’accélération du traitement des contentieux d’urbanisme, la densification, la possibilité de déroger à certaines obligations (places de stationnement notamment), la lutte contre les recours malveillants, etc. La dernière ordonnance, sur le logement intermédiaire, sera publiée bientôt. Ce plan d’urgence comportait aussi un volet important en faveur du logement social qui, en temps de crise, joue un rôle contra-cyclique essentiel. Le pacte signé en juillet avec le mouvement HLM commence à porter ses fruits. En 2013, plus de 117 000 agréments ont été signés, un chiffre en hausse de 14 % par rapport à 2012 (102 000 logements sociaux financés).

 

Quels sont les deux autres volets de votre politique?

 

Tout d’abord la régulation structurelle, avec le projet de loi Alur qui devrait être adopté dans les prochaines semaines. Les réformes de fond sur les rapports bailleurs/locataires et sur l’urbanisme pourront alors entrer en vigueur et produire leurs effets. Enfin, l’action de modernisation du secteur de la construction. Pour modifier en profondeur l’efficacité de la production et atteindre à moyen terme 500 000 unités comme rythme annuel de construction mais aussi de rénovation énergétique de logements, j’ai lancé quatre chantiers de réflexion au travers de la démarche «Objectifs 500000», une concertation approfondie avec les acteurs du bâtiment qui doit aboutir le 21 février.

 

Quelles actions structurelles envisagez-vous?

 

Le premier chantier concerne la simplification des normes, priorité rappelée par le président le 9 janvier lors d’un déplacement à Toulouse. En effet, l’abus, l’empilement ou l’absence de lisibilité des normes sont contre-productives. Je veux simplifier un certain nombre de procédures pour accélérer la construction. Pour amplifier le choc de simplification dans le secteur, François Hollande a fixé deux objectifs : les permis de construire devront être délivrés dans un délai de 5 mois maximum et le coût de construction d’un logement collectif doit baisser de 10%.

Deuxième chantier : le foncier. Pour accélérer la production, il faut agir sur le foncier, devenu rare et cher. La loi sur le foncier public du 18 janvier 2013 était une première réponse. Mais de nombreuses études montrent, que même en zone tendue, la ressource foncière existe mais est peu mobilisable.

Troisième chantier : le développement du parcours résidentiel. Il y a beaucoup à faire, notamment pour améliorer la perméabilité entre logements privé et social.

Enfin, le quatrième chantier concerne l’innovation. En construisant comme il y a 25 ans, sans grande rupture technologique, on bride la production. À l’instar du béton en son temps, je crois que l’on peut faire une révolution des matériaux et développer l’utilisation de matériaux recyclés ou biosourcés, du bois, etc. J’y travaille avec les ministres du Redressement productif et de l’Agriculture. Sur tous ces sujets, la démarche «Objectifs 500 000» débouchera sur un plan d’action co-élaboré avec les professionnels. Personne ne doit se censurer. De nombreux aspects requièrent des évolutions d’ordre culturel.

Mais si cela est nécessaire, de nouvelles mesures, d’ordre réglementaire, seront adoptées.

 

La chute du nombre d’opérations en accession vous inquiète-t-elle ?

 

J’observe une grande différence entre les ventes en promotion dans le collectif, qui se maintiennent, voire ont déjà redémarré, et celles en maison individuelle, souvent en accession plus sociale et en zone détendue, qui se sont effondrées après avoir été fortement dopées par le PTZ. Pour répondre aux problématiques d’accession sociale, il faut aider les ménages qui ont peu d’apport personnel : c’est ce que nous avons fait en reconfigurant le PTZ+. Il faut aussi améliorer l’accès au crédit bancaire. Les banques, en pré-intégrant les règles de Bâle 3, ont restreint l’accès au crédit, c’est indéniable. Cela se traduit par une forte augmentation, chez les promoteurs et les vendeurs de maisons, des ruptures de promesses faute d’accord de crédit.

 

Est-il question de retoucher certains dispositifs d’aides pour relancer la production?

 

Les à-coups sont très mauvais pour l’outil de production. Il n’est pas question de retoucher sans cesse les dispositifs d’aides et il faut éviter tout dopage artificiel. Partant de l’estimation des 330 000 logements mis en chantier en 2013, nous devons nous approcher progressivement d’un niveau moyen de 450 000. Pour cela, il faut de la transparence, de la simplicité et de la constance. Les réformes ont quasiment toutes été réalisées. Il faut maintenant que les acteurs se saisissent de ces outils. Environ trois ans – durée de maturation d’un projet immobilier – seront nécessaires pour voir l’impact de notre relance structurelle.

 

Comment jugez-vous les réponses à l’appel à projets PLAI à faible quittance ?

 

Ce premier appel à projets a été accueilli avec beaucoup d’intérêt et d’enthousiasme par les associations qui font de la maîtrise d’ouvrage d’insertion comme les bailleurs sociaux, et j’en suis très heureuse. Il s’agit de la première initiative, d’une série que j’espère longue, qui vise à encourager le développement d’une nouvelle offre de logements très sociaux destinées aux ménages les plus fragiles. Cette démarche, qui s’inscrit dans la mise en œuvre du Plan pluriannuel de lutte contre la pauvreté et pour l’inclusion sociale, me tient particulièrement à cœur et va permettre d’aider les ménages particulièrement fragiles ou les prioritaires Dalo. Dès 2014, 2 000 logements en super PLAI doivent voir le jour, et 3 000 dès 2015. Ce premier appel à projets est aussi l’occasion de faire émerger des solutions innovantes permettant d’offrir des réponses adaptées aux besoins particuliers de certains foyers.

 

La production en Vefa avec les promoteurs (qui atteint 30% de la production chez certains bailleurs) n’est-elle pas devenue trop importante ?

 

Le fait que certains bailleurs fassent appel à l’achat de logements en VEFA pour assurer une partie de leur activité de production de logements sociaux ne pose pas de problème en soi. Au contraire : ce mode de production permet dans une même opération de construction, de mélanger programmes privés et programmes sociaux, afin de favoriser la mixité sociale. Il s’agit donc d’un outil utile. Nous devons cependant être vigilants à ce que cette proportion ne continue pas à augmenter de façon trop importante car les bailleurs sociaux doivent conserver des compétences de maîtrise d’ouvrage qui leur permettent de réaliser des programmes de façon autonome et adaptés à leurs besoins.

 

Le dispositif Duflot a du mal à trouver ses marques, notamment en Ile-de-France. Comment y remédier ?

 

En 2013, près de 30 000 logements neufs devraient être acquis dans le cadre du nouveau dispositif d’aide à l’investissement locatif. Et encore, il s’agit d’une estimation fondée sur les enquêtes réalisées par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) et qui ne prend donc pas en compte la production de logements locatifs réalisée hors promotion immobilière. Vous le voyez, la performance du « Duflot » en 2013, première année de sa commercialisation, est comparable à celle du régime du Scellier en 2012. Il s’agit de résultats plutôt satisfaisants pour un nouveau dispositif fiscal dont l’appropriation par les promoteurs et les investisseurs se poursuit.

 

Pensez-vous que les investisseurs vont revenir dans le logement intermédiaire ?

 

La loi de finances 2014 leur accorde un taux de TVA réduit à 10 % et une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour les logements intermédiaires. Le dispositif créant un régime juridique pour ce type de logements dont les Français ont besoin sera bouclé en janvier et adopté par ordonnance. Je ne doute pas que les investisseurs institutionnels verront l’intérêt de ce dispositif, l’objectif étant de passer d’une vision actionnariale du logement à une vision plus obligataire où le logement est un actif à rendement limité mais comportant peu de risque.

 

Quel bilan tirez-vous de la RT2012 ?

 

Un an d’application, c’est trop court pour dresser un bilan. La RT2012 est une des premières règlementations qui fixe des objectifs plutôt que des moyens et le saut qualitatif nécessaire pour atteindre nos objectifs de lutte contre le dérèglement climatique est considérable. Il faut donc un temps d’appropriation. Les premiers retours, une fois objectivés, permettront d’améliorer sa lisibilité et de faciliter son application. J’ai déjà noté qu’une de ses principales difficultés d’application concernait les extensions de maisons. Une autre piste de simplification consisterait à agir non plus sur les normes existantes, le stock, mais sur le flux, les normes et réglementation à venir. Le BTP pourrait expérimenter une façon de mieux articuler les normes – qui sont de l’initiative des professionnels – entre elles, et avec la règlementation d’initiative publique.

 

Qu’en est-il des labels HPE et THPE, dont la publication se fait attendre ?

 

Là aussi, il faut attendre l’issue de la démarche « Objectifs 500 000 ». Nous y verrons plus clair après cette concertation avec les professionnels. Ces labels constituent un bon outil pour stimuler l’innovation et valoriser les pionniers.

 

Le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) et l’Inspection générale des affaires culturelles (Igac) préconisent, dans un rapport publié le 13 décembre, d’abaisser à 150 m² de surface de plancher le seuil – aujourd’hui à 170 m² – au-delà duquel le recours à un architecte est obligatoire quand un particulier dépose un permis de construire. Qu’en pensez-vous ?

 

 

Ce rapport propose de simplifier le calcul de ce seuil de recours à un architecte : à cela je suis bien entendu très favorable. En conséquence, pour tenir compte des écarts induits par le changement de la méthode de calcul, l’abaissement du seuil de recours à un architecte peut être pertinent. Je vais donc mettre à la concertation cette proposition avec un a priori favorable, laissant le soin aux différents acteurs de s’exprimer.

 

Où en est-on dans la mise en œuvre du Plan de rénovation énergétique de l’habitat (PREH) ?

 

Le renchérissement du coût de l’énergie tend à renforcer la rentabilité des travaux. Mais pour l’instant, la question du passage à l’acte est surtout celle de la simplification. D’où la création des 450 points rénovation info service (« PRIS ») accessibles via un numéro de téléphone unique et un site unique (renovation-infor-service.gouv.fr). Plus de 50 000 ménages ont appelé le 0810 140 240 depuis le lancement du PREH. Concernant les dispositifs de lutte contre la précarité énergétique, trois fois plus de ménages se sont engagés dans des travaux en un an. C’est la première fois, depuis 2010, que l’Anah atteint ses objectifs en termes de rénovation énergétique! Parallèlement, la mobilisation des collectivités s’accélère. Nous avons la ferme intention de mutualiser leurs initiatives sur les sujets de formation des professionnels et sur l’abondement, y compris financier, de ces dispositifs qui prennent de l’ampleur.

 

Et concernant les dispositifs d’incitations fiscales et financières ?

 

Pour ce qui est de la TVA à 5,5 % c’est écrit noir sur blanc dans la loi de finances pour 2014 : les travaux de rénovation énergétique des logements de plus de deux ans sont concernés ainsi que les travaux induits. Pour ce qui est du crédit d’impôt développement durable (CIDD), son champ d’application est mis en cohérence avec ceux de l’éco-PTZ et de la TVA à 5,5 %. Concernant l’éco-PTZ, permettre aux entreprises labellisées « Reconnu garant de l’environnement » (RGE) de valider techniquement les dossiers va débloquer les choses. Sans qu’il soit nécessairement besoin d’un tiers vérificateur. L’éco-PTZ est accessible aussi aux copropriétés grâce au décret paru fin 2013. Globalement, l’effort budgétaire du gouvernement en faveur de la rénovation énergétique est d’environ 2 milliards d’euros. Je compte désormais sur les professionnels pour proposer une offre de qualité, dans des délais raisonnables et à un juste prix.

 

Pensez-vous qu’ils seront prêts pour l’éco-conditionnalité en juillet ?

 

Le déblocage des questions structurelles (notamment la délivrance des éco-PTZ) va libérer des énergies. De même que notre récent engagement à financer la convention Feebat jusqu’en 2017. Pour autant je serai très vigilante : nous avons fait le pari de la confiance envers les professionnels en leur donnant la capacité d’attester de l’éligibilité des travaux. La montée en compétence et en nombre d’entreprises certifiées – passant de 10 000 à 14 000 entre juin, (date de l’annonce de l’éco-conditionnalité) et octobre – est encourageante, mais il faut continuer.

 

Quelle forme pourrait prendre une obligation de rénovation dans le résidentiel ?

 

Cette obligation est en cours de réflexion. Elle sera discutée dans le cadre de la loi de transition énergétique qui sera présentée en 2014. Elle doit rester progressive et s’inscrire dans les étapes de la vie du logement si on veut qu’elle soit efficace. La loi tracera une perspective de long terme en matière d’efficacité énergétique pour permettre à tous de s’y préparer.

 

La mise en place d’un fonds de garantie, via la Caisse des dépôts, est annoncée pour le logement privé. Comment le gouvernement compte-t-il dynamiser la rénovation des locaux publics ?

Pour les bâtiments publics, la Caisse des dépôts peut déjà financer des travaux dans le cadre de prêts à taux préférentiel tirés sur une enveloppe de 20 milliards d’euros dédiée aux projets d’investissements de long terme. Le logement social, quant à lui, bénéficie de conditions préférentielles via l’éco-prêt pour le logement social. Le gouvernement a donc mis en place des dispositifs pour que les filières et les professionnels s’engagent. L’enjeu est maintenant de passer, d’une phase expérimentale à celle de la généralisation. La création de 75 000 emplois est en jeu.

 

Le comité interministériel de modernisation de l’action publique (Cimap) de décembre a ciblé le logement comme étant une des sources d’économies potentielles. Comment réagissez-vous ?

 

J’entends suffisamment que les 40 milliards d’euros de dépenses pour la politique du logement sont mal utilisés pour accepter que l’on joue cartes sur table. Nous payons aujourd’hui les dispositifs coûteux et inflationnistes mis en place par les Gouvernements précédents, comme la déduction des intérêts d’emprunts créée en 2007 et qui représente chaque année plus d’un milliard d’euros de dépense publique. Je ne crains pas de montrer au grand jour ce qui va réellement à la production de logement.

 

  • Jean-Baptiste Bouilloc - Le

    RT2012 Maisons individuelles

    L’effondrement, en 2013, du nombre de permis de construire pour les maisons individuelles, correspond au début d’application de la RT2012. Il faudrait exiger la mise a disposition, en ligne, d’un logiciel gratuit de calcul RT2012. Il est parfaitement contreproductif que quelques entreprises acoquinées avec le CSTB, se soit accaparé ces outils de calcul.
  • Philippe Fouquet - Le

    3 précisions concernant les maisons individuelles

    1 Les delais de délivrance de permis de construire sont de 2 mois et non 5 . 2 La RT2012 pénalise les ménages avec des équipements onéreux qui ne seront jamais amortis et qui « plombent » l’accession à la proprieté et les investissement locatifs. 3 Il y a du terrain constructif disponible, rien n’a été fait pour encadrer l’inflation du prix du m2. Aujourd’hui le foncier represente 30 à 50% du projet. Il y a 10 , c’etait 10 à 20%. Enfin, il faut noter que ce sont les logements individuels qui font vivrent les PME du batiment et leurs salariés sur l’ensemble du territoire. Le collectif est souvent traité par des grands groupes avec une sous-traitance au rabais !
  • Frédéric JAMIN - Le

    Normes ... et lois

    Effectivement les normes sont à l’initiative des professionnels mais dont les assurances demandent leurs applications pour assurer le bien … Monsieur le Président veut en supprimer !! Très bien et tant mieux. Les lois, les décrets et les arrêtés sont d’application obligatoire … qu’en est-il de l’obligation législative de protéger l’accès aux piscines privées ??? … Néant Par contre, la loi impose la nécessité de protection contre les chutes …. c’est la norme NF P 01-012 qui donne les règles à observer qui n’est pas d’application obligatoire puisque les textes réglementaires n’en parlent jamais. Soyez un peu sérieux ….
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