Logement

Maison individuelles: les constructeurs à marche forcée vers la RT2012

Une vraie révolution technique, économique et culturelle. La RT 2012, applicable au 1er janvier à tous les logements, est ainsi qualifiée par les constructeurs de maisons individuelles.

Si l’Union des maisons françaises (UMF), syndicat qui regroupe près de 600 marques dans l’Hexagone (55% du marché français de la maison en diffus ou en village), estime que ses membres sont prêts car ils s’y préparent depuis 10 ans, Patrick Vandromme, P-DG de Maisons France Confort et vice-président de l’UMF, se veut mesuré : « la RT 2012 ce n’est pas une évolution, c’est une révolution : passer de 150 à 50 kwh/m²/an de consommation d’énergie primaire, c’est comme si on demandait aux constructeurs automobiles de fabriquer des voitures qui consomment 2,5 litres aux 100 km ». Conséquence : en quelques mois, les constructeurs ont dû analyser les différentes versions du moteur de calcul, fait des simulations, cherché et chiffré des solutions pour atteindre les exigences de la RT, refait complètement leurs catalogues et commencé à former leurs équipes techniques et commerciales.

 

Des difficultés non négligeables

 

De l’avis des experts, seulement la moitié des constructeurs seraient véritablement opérationnels pour passer à la RT 2012. «Cette réglementation thermique est un accident de parcours. On a brûlé les étapes. Certains constructeurs, ne comprenant pas bien ce qu’ils font, risquent de passer à côté. Et les clients ont du mal à accepter qu’on leur refuse un poële à bois ou qu’on leur impose une orientation, observe Guy Royole-Degieux, directeur chez Babeau Seguin, qui compte parmi les dix plus importants constructeurs français.

Première difficulté avancée : le surcoût qu’elle engendre, supérieur à 10% pour la majeure partie des constructeurs, ce qui est loin d’être négligeable quand on sait que plus de la moitié des maisons vendues coûtent moins de 100 000 euros.

Ensuite, l’évolutivité du moteur de calcul (1.15) – notamment pour intégrer de nouveaux produits. D’autant que tout changement d’un paramètre peut en impacter d’autres. « La vérité d’aujourd’hui ne sera pas forcément celle de demain », expliquent les bureaux d’études thermiques Bastide et Bondoux et AET Loriot.

Mais surtout, la RT2012 demande un changement complet de logique : la performance du bâtiment doit être globale. Cela exige de repenser complètement le bâti et de procéder à une étude spécifique pour chaque maison en fonction de l’orientation du bâtiment sur le terrain (la bonne orientation devrait donc avoir un impact à terme sur le prix du foncier). Le calcul RT 2012 n’est donc pas généralisable. Le fait est que pour les constructeurs qui s’y sont mis, l’important travail réalisé sur la performance du bâti fait gagner 40 à 50 % sur le Bbio et permet donc de réintroduire l’effet joule, comme le montrent plusieurs dossiers présentés lors du challenge annuel (voir résultats).

Il faudra en outre intégrer l’obligation de fournir deux attestations aux services d’urbanisme (avant et après travaux). Les grands bureaux d’études se disent aujourd’hui prêts à fournir les études thermiques en 3 à 5 jours après remise des données complètes par le constructeur, qui est responsable des données affichées. Hormis les bureaux d’études, qui pourra les fournir, qui contrôlera ? Les choses ne sont pas complètement calées sur ce point, mais les autorités ont d’ores et déjà été alertées sur d’éventuelles attestations de complaisance. Sans oublier qu’à ces contraintes thermiques viennent s’en ajouter d’autres (futurs labels HPE et THPE, réglementation acoustique pour les maisons accolées, habilitation des commerciaux à travailler sur les plans de financements des particuliers, etc.).

La filière évoque également un risque de déstabilisation provisoire lié au fait que le gaz prédomine largement dans les solutions énergétiques retenues. Certains CMIstes, qui n’ont plus l’habitude de travailler avec les plombiers-chauffagistes, craignent des déconvenues.

Face aux difficultés rencontrées par les constructeurs, l’UMF a bien demandé un report de l’application de la RT à 2014 pour la maison individuelle mais n’a pour l’instant pas été entendue. A défaut, elle espère obtenir un « sursis » pour pouvoir vendre des maisons RT2005 jusqu’à la fin du premier trimestre 2013. Sous la contrainte économique, les constructeurs ont en effet continué à les commercialiser. De fait, 14 000 dossiers sont suspendus à l’obtention d’une offre de prêt avant fin 2012. Sauf à ce que le gouvernement autorise, un peu comme pour le dispositif Scellier, la concrétisation du projet chez le notaire au-delà du 1er janvier, il convient donc d’anticiper un nombre certain d’annulations.

 

Recherches d’économies à tous les étages

 

Du fait du surcoût lié à la RT et pour résoudre l’équation économique imposée par le budget très serré de leurs clients, les constructeurs réduisent les surfaces offertes. Le curseur pourrait se stabiliser à 88-90 m², de manière à rester au-dessus des surfaces du collectif tout en continuant à offrir des annexes et des espaces complémentaires, indispensables en maison.

Autre axe d’optimisation : les produits. Les constructeurs ont en effet beaucoup travaillé en partenariat avec les industriels. Ces derniers y trouvent naturellement leur intérêt, appréhendant ainsi mieux les besoins du marché, pouvant tester l’intérêt pour leurs produits et fidéliser les constructeurs. Si la crise de 2008-2009 a sans doute un peu ralenti les investissements en R&D, de nouveaux produits très performants sont sur le marché aujourd’hui. Les constructeurs de maisons s’attendent à ce que les performances des produits et systèmes constructifs s’améliorent encore, notamment en ce qui concerne l’enveloppe, les équipements d’eau chaude sanitaire et de ventilation ainsi qu’en matière de gestion électrique, d’étanchéité à l’air et d’énergies renouvelables (photovoltaïque).

Nombreuses sont aussi les entreprises qui cherchent à renforcer leurs compétences (thermiciens, méthodes, financement). D’autres – notamment les plus petites – peuvent être tentées par une mutualisation de ressources en matière d’innovation.

« Pour tirer les prix, nous travaillons beaucoup sur les approvisionnements et sur la standardisation de nos modèles (formes simples, personnalisation par la couleur). Il nous faut apprendre à penser standard pour identifier les erreurs commises, progresser dans la maîtrise des coûts et faire jouer la concurrence grâce aux volumes achetés», relève Guy Royole-Degieux, qui juge que d’autres économies peuvent être trouvées en optimisant les déplacements et dans la phase chantier.

L’entreprise familiale Trecobat, autre grand du secteur, a réfléchi sur l’analyse de la valeur de la maison. « Nous travaillons avec les industriels, pas seulement pour faire baisser les prix, mais avant tout sur des problématiques de performances », explique Alban Boyé. Car la logique de performance globale de la maison place les fournisseurs dans une situation tout à fait nouvelle puisque leurs produits sont maintenant en concurrence avec d’autres typologies d’équipements.

 

Des évolutions stratégiques

 

Pour Bernard Loriot, dirigeant du bureau d’études éponyme, il s’agit bien d’une révolution culturelle : « L’obligation de résultat qui est imposée au secteur implique une totale remise en cause des façons de faire ». Et il n’est pas certain que tout le monde puisse prendre le train. La consolidation du secteur, déjà en marche, pourrait donc s’accélérer. D’autant qu’il n’est pas rare d’entendre dire qu’un constructeur livrant moins de 200 maisons par an n’est pas viable. Nombre d’entre eux ont déjà fait le choix d’externaliser la construction proprement dite pour diminuer leur exposition aux baisses d’activités. D’autres voyant le marché de la construction neuve baisser fortement (voir encadré ci-dessous) cherchent des axes de diversification : dans la rénovation (à l’instar de Maisons France Confort, sur le chemin ouvert par Geoxia qui réalise déjà 4 000 interventions en rénovation par an pour un panier moyen de 6 000 euros), dans la vefa (vente en l’état futur d’achèvement) ou dans le petit collectif en promotion, voire dans l’aménagement.

Mais la RT pourrait aussi profiter aux constructeurs : certains voient en effet dans cette réglementation l’occasion de faire valoir leur maîtrise de la relation client et leur savoir-faire d’ensemblier. Les CMIstes espèrent donc compenser la baisse du marché en volume en gagnant des parts de marché notamment sur les autoconstructeurs et les artisans qui éprouveront, selon eux, des difficultés à obtenir des permis de construire RT2012.

Focus

Maison individuelle : un marché en forte baisse

La RT 2012 intervient au pire moment pour les constructeurs de maisons. Alors que les logements individuels en diffus ont représenté encore l’an dernier 38 % des mises en chantier de logements neufs, le marché continue de reculer et le financement bancaire s’avère de plus difficile.

La production de crédits immobiliers est en chute libre : -36% au deuxième trimestre 2012 (7,7 milliards dans le neuf sachant que les ventes des promoteurs ont reculé de 14% et celles des maisons de 19%), selon le Crédit Foncier, qui milite pour optimiser les plans de financement, par exemple via le Prêt d’accession sociale PAS (dont il est un gros distributeur).

« 100 euros de remboursement par mois en plus, c’est 10 000 maisons construites en moins », note Christian Louis-Victor, président de l’UMF. L’année 2012 devrait ainsi s’achever sur une baisse des ventes de 17 ou 18% à 120 000 unités en diffus (contre 134 000 l’an dernier). Et le chiffre de 110 000 ventes est avancé pour 2013. Après deux mois de rebond commercial en octobre et novembre 2012 – effet d’aubaine lié à la fin de la RT 2005 –, un creux est prévu début 2013.

C’est pourquoi l’UMF réitère ses demandes de mesures d’accompagnement au gouvernement, notamment afin de réactiver le PTZ+ (60 000 PTZ+ auront été accordés en 2012 dans le neuf contre 90 000 en 2011 alors que plus de la moitié des clients des CMIstes sont bénéficiaires du PTZ+), par exemple en allongeant son différé d’amortissement.

A ce jour, aucune disposition ne figure dans le projet de loi de finances pour 2013 mais plusieurs solutions sont possibles: un amendement présenté par le Sénat avant l’ultime navette ; l’adoption d’un décret ultérieurement ; ou l’inscription d’une disposition dans le projet de loi logement et urbanisme au printemps 2014.

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