Une cotation « verte » pour l’immobilier tertiaire

Epad
La Défense

Le succès du Grenelle de l'environnement se jouera dans le parc existant. Et d'abord, dans le tertiaire où la taille et la maturité des acteurs permettent d'aller de l'avant plus rapidement.
Bureau Veritas vient donc d'élaborer avec quatre grands noms de l'immobilier (AEW Europe, AXA Reim ; GE Real Estate et ING Real Estate) un « Green Rating », un outil de mesures sur la qualité environnementale des bâtiments. Et ce, à l'échelle européenne.
La démarche dépasse la seule performance énergétique puisque les 6 critères retenus (trois quantitatifs, trois qualitatifs) portent sur l'eau, le carbone, les transports, le confort (qualité de l'air intérieur, bruit, lumière) et les déchets. Elle va aussi au-delà des caractéristiques intrinsèques d'un bâtiment pour intégrer son utilisation et son exploitation.
Les mesures s'expriment sur une échelle allant de 1 à 9 et évaluent la performance réelle avec les occupants actuels ; la performance potentielle réelle avec de petite améliorations ; la performance intrinsèque du bâtiment utilisé de façon conventionnelle et la performance intrinsèque potentielle après un investissement limité remboursé en 7 ans.
Les mesures ne relèvent pas d'un DPE (diagnostic de performance énergétique des bâtiments), ni d'un bilan carbone ; de même l'analyse des transports est qualitative (accessibilité par rapport aux transports en communs...).
« Notre ambition est de bâtir un socle d'indicateurs, un outil d'aide à la décision pour mettre en place une démarche de projet », explique Dorothée Bonneault, directrice du projet chez Bureau Veritas France. Pour le moment, l'outil en question a été utilisé sur une soixantaine de bureaux en Europe mais des audits ont commencé sur des centres commerciaux ou des locaux de logistique. Bureau Veritas, qui voudrait « fédérer les professionnels du secteur autour de ce socle commun », va mettre en place une base de données européenne.

Bail vert

Pour les grands acteurs associés, l'intérêt de la démarche est de deux types. Patrimonial, d'abord : «au moment de revendre, il va y avoir un double marché avec les immeubles performants et les autres », estime Patrick Ajoux, directeur des investissements chez Axa Reim ; mais aussi, dans la relation propriétaire/locataire : il s'agit de « différencier ce qui relève du propriétaire et ce qui relève de l'exploitant », poursuit Patrick Ajoux, mais aussi « créer un point de départ vers un bail vert, intégrant des obligation du locataire et de son utilisation du bâtiment, vers lequel on veut tendre mais qui reste à définir », explique Olivier Landry, Asset manager chez GE Real Estate France. IPD France a d'ailleurs noué un partenariat avec Bureau Veritas afin d'adjoindre à ses données financières des données environnementales.
Comme l'a souligné Philippe Pelletier, en charge du volet bâtiment du Grenelle de l'environnement, « quelle que soit la taille des actifs, il faudra proposer au maître d'ouvrage une garantie de performance », qu'il a distinguée d'une garantie de résultat dépendante du comportement des occupants. Le locataire, qui s'intéresse à sa quittance globale, bénéficiera des économies de charges induites par les travaux financées par le propriétaire. « L'enjeu est ce qui est laissé au propriétaire et ce qui est laissé au locataire », a-t-il reconnu.
Le coût de la démarche est de l'ordre de 6000 euros pour un bâtiment de 5000à 12.500 m2 environ. Ensuite, des audits récurrents de suivi de la performance coûteront de 1500 à 2000 euros, environ.