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Retour sur la crise immobilière américaine

Defawe Philippe | 16/08/2007 | 16:31 | Immobilier

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Comment la chute des prix de l'immobilier américain peut elle faire craindre la faillite de banques américaines voire européennes ? Par un effet de domino qui prend naissance dans la propension à s'endetter des ménages américains. Explications.

Il faut savoir que le pays de l'Oncle Sam vit à crédit, à tel point que le taux d'épargne des ménages outre-Atlantique est négatif. Ce qui signifie que pour financer leur consommation et l'acquisition de leur logement, les ménages s'endettent à des niveaux qui dépassent largement nos plafonds européens. En contrepartie de quoi, ils mettent leur bien immobilier en gage. Si le prêt vise à acquérir un logement, on parle de crédit hypothécaire. Ce bien immobilier est une garantie pour les banques, car, en cas de défaut du débiteur, celui-ci voit son bien vendu pour honorer le traitement de sa dette.
Cette tendance à l'endettement est encore plus soutenue avec la pratique, très courante aux Etats-Unis, du crédit hypothécaire rechargeable. Elle prévoit que l'emprunteur récupère sa capacité de crédit au fur et à mesure qu'il rembourse. Par exemple, pour un crédit immobilier de 200.000 dollars, si l'emprunteur en a déjà remboursé 50.000, il peut contracter un nouveau crédit d'un montant de 50.000 dollars.
Au regard des banques américaines, la solvabilité d'un débiteur dépend surtout de la valeur de son patrimoine immobilier. Or celle-ci est fluctuante. En période de bulle immobilière, comme ce fut le cas aux Etats-Unis ces dernières années, elle augmente. Le ménage bénéficie d'un effet de richesse : la valeur de son patrimoine devient supérieure au montant de ses dettes. Il va donc s'endetter à nouveau et consommer davantage. Surtout, il va trouver des organismes de crédit qui vont accepter de lui prêter ! En effet, dans ce climat d'optimisme, où croissance des richesses va de paire avec croissance de la consommation, les organismes de crédit ne jouent plus les garde-fous. Pris dans cette vague de confiance, dite euphorique, ils ont tendance à sous évaluer le risque de non remboursement des ménages. C'est l'aveuglement au désastre. Ils sont d'autant moins prudents qu'ils savent qu'en cas de crise, la banque centrale a le rôle de "prêteur en dernier ressort". Autrement dit, elle viendra à leur secours. Cela s'appelle l'aléa moral.

La propagation
Là où le bât blesse, c'est quand le marché immobilier se retourne, ce qui vient de se produire de l'autre côté de l'Atlantique. Les prix chutent, emmenant avec eux la valeur du patrimoine des ménages. Celle-ci devient inférieure au volume de leurs dettes. Les ménages ne peuvent plus faire face à leurs engagements, ils sont insolvables. Pour se payer, les banques saisissent les biens immobiliers dont la valeur a chuté. D'une part, elles ne parviennent pas à les vendre car la crise a refroidi les esprits, les ménages n'ont plus aussi facilement accès au crédit immobilier qu'auparavant. Le marché est alors "illiquide" (avec peu de transactions). D'autre part, si les biens trouvent preneur, c'est à un prix bien moindre. L'un dans l'autre, les banques ne recouvrent pas le montant initial de leurs créances. Leur bilan est fragilisé, elles sont contaminées par le problème de solvabilité des ménages.
Seulement, elles-mêmes ont des engagements à l'égard d'autres organismes financiers à l'échelle américaine comme à l'échelle internationale. Les banques incriminées vont à leur tout mettre en difficulté les organismes envers lesquels elles sont engagées. Comme un jeu de dominos, les difficultés se propagent d'établissements en établissements, de pays en pays, de marchés en marchés générant un risque de système. Nous n'en sommes pas là, mais le risque est patent et dans la finance, le climat de confiance est déterminant.

Caroline Arnaud

Defawe Philippe | Source LE MONITEUR.FR