Immobilier

Les coûts de construction des Ehpad examinés à la loupe

L’Agence nationale d’appui à la performance des établissements de santé et médico-sociaux (Anap*) s’apprête à publier avec la Caisse nationale de solidarité pour l’autonomie (CNSA) un Observatoire des coûts de construction des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). Anabelle Billy, manager au sein du pôle « outils et recommandations » de l’Anap, nous en livre les principaux enseignements.

En quoi consiste cet observatoire des coûts de construction des Ehpad ?

Cette étude porte sur un échantillon de 90 opérations, dont 60 en construction neuve et 30 en rénovation-extension. La moitié des opérations ont moins de trois ans en valeur d’appels d’offre, l’autre moitié a entre trois et six ans d’âge. Le niveau de tension des prix au plan local peut toutefois jouer, donnant des prix parfois plus bas que la médiane relevée par l’Observatoire.  Mais globalement, on est dans des niveaux de prix de crise (post-2008).

Quels coûts de construction avez-vous relevé ?

En fait, les coûts s’avèrent très proches que l’opération soit publique ou privée. Le prix médian total des travaux (honoraires, VRD et travaux de bâtiment) est en effet de 1 757 euros HT/m² SDO (valeur septembre 2011) et le coût de 102 000 euros par lit et par place dans le secteur public. A comparer à 1 816 euros/m² et 102 000 euros par lit et par place dans le privé. Hors VRD, on est à 1 447 euros HT/m² SDO (valeur septembre 2011) et le coût de 83 700 euros par lit et par place dans le secteur public, contre 1 416 euros HT/m² SDO (valeur septembre 2011) et le coût de 83 700 euros par lit et par place dans le secteur privé. Le fait que les ratios de surface ou de coûts des travaux de bâtiment soient quasiment identiques témoigne d’un marché assez mature.

Voit-on se développer des critères environnementaux ?

Et bien oui même si ce n’est pas encore précisé de manière très détaillée dans nos fiches de recueil d’information. Nous avons en effet distingué quatre familles d’opérations : Ehpad neuf public, Ehpad neuf privé, Ehpad avec ou sans critère environnemental (HQE, BBC, Effinergie). En termes de prix, les 21 opérations titrées « avec critère environnemental » sortent au même prix que celles non titrées. Cette conclusion, surprenante, demande toutefois à être confirmée.

Quelles sont les spécificités de construction de ce type d’établissement ?

La durée médiane des opérations, qui est assez longue compte tenu de la taille des opérations (5 000 m², soit 70 à 80 lits) : 40 mois, c’est aussi long que pour réaliser des opérations quatre fois plus grandes dans le secteur sanitaire privé ou réalisées en conception-réalisation. Ce qui sous-entend que les projets peuvent être optimisés, selon l’Anap, notamment par une meilleure préparation et coordination du projet.

Pourquoi ?

Les études sont plus longues, on tatonne, la programmation pas forcément la plus efficace, les établissements sont d’une taille relativement petite, avec une maîtrise d’ouvrage pas forcément dimensionnée pour conduire ce genre de projet. L’analyse des données montre que quand les études sont trop courtes, le chantier est trop long. Il faut donc travailler à calibrer la durée des phase études et chantier pour parvenir à une durée d’opération optimale

Quelles sont vos préconisations à l’issue de cette étude pour réduire les délais et optimiser les projets?

Il faut sans aucun doute renforcer les équipes de maîtrise d’ouvrage, par exemple en prenant des compétences sous contrat. On peut aussi recourir davantage à la conception-construction, qui fonctionne assez bien pour ce type d’opération bien définies. L’objectif de cet observatoire est bien d’aider les décideurs du secteur médico-social (établissements et services mais aussi Agences régionales de santé) à identifier leurs faiblesses, à bien calibrer leur investissement, de manière à éviter autant que faire se peut l’infructuosité à l’ouverture des plis! Cet observatoire permet d’améliorer la vision de l’impact économique et financier des décisions d’investissement mais aussi de leurs conséquences en termes de qualité, de fonctionnalité et de productivité. Il faut bien voir que les opérationnels connaissent à peu près les prix du marché. Pas les maîtres d’ouvrages, surtout pour de petits établissements. L’enjeu est de taille compte tenu des milliards d’euros qui seront investis dans les années à venir dans la création ou la reconstruction d’Ehpad.

 

Voir www.anap.fr

 

 

(*) L’Anap, créée par la loi hôpital, patients, santé et territoires de 2009, est l’Agence nationale d’appui à la performance des établissements de santé et médico-sociaux. Elle a pour objet d’aider les 33 000 établissements de santé et médico‐sociaux à améliorer le service rendu et à maîtriser leurs dépenses, en élaborant et en diffusant des recommandations et des outils.

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  • Julia Hyste - Le

    Cout de construction EHPAD

    Les couts de construction augmentent en EHPAD car le prix des terrains augmentent et la main d’oeuvre aussi. Le prix de l’investissement en EHPAD cf: http://www.ehpadeo.org/investissement-ehpad augmentent aussi pour les investisseurs. Les différentes lois essaie de diminuer le cout pour l’investisseur mais cela reste marginale. Une chambre en EHPAD dans PARIS atteint facilement un prix de vente de 400 000 € pour 15m2.
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