POINT DE VUE

"Le foncier, entre maîtrise et liberté" par Jean-Marie Zeller, géomètre-expert

Defawe Philippe | 30/06/2006 | 11:49 | Amenagement

Spécialistes du foncier et intervenant sur plus de 100 000 terrains à bâtir chaque année, les géomètres-experts proposent la mise en place d’une véritable politique d’action foncière, qui doit permettre aux collectivités territoriales d’anticiper leur stratégie de territoire pour mieux l’organiser. Elles doivent mettre en place une stratégie de portage foncier, en s’appuyant sur les différents partenaires et organismes existants (établissement public foncier, Safer, Conservatoire du littoral...). Elles devraient pouvoir user, directement ou indirectement, des droits de préemption à leur disposition, sans avoir à justifier de projets d’aménagements immédiats, pour constituer des réserves foncières en adéquation avec les dispositions du ou des Plans d’aménagement et de développement durable qui la concernent. Nous proposons de mettre en œuvre une convention multipartite définissant les modalités d’interventions et les critères d’identification et de description des propriétés foncières faisant l’objet d’actes de disposition.

Encourager les mairesinvestisseurs. En partenariat avec la DGI et l’IGN, il faut d’abord enrichir une information géographique foncière à la hauteur des enjeux du territoire. Le Référentiel foncier unique (RFU) doit intégrer l’information géographique réglementaire (documents d’urbanisme et services d’utilité publique…) pour répondre aux besoins. Ainsi, le RFU constituerait un instrument fondamental de la politique et des actions menées par les opérateurs fonciers (EPF, Safer…), en améliorant la maîtrise et la mise à disposition du foncier.

Ensuite, il apparaît nécessaire d’engager une réflexion d’une part, sur la procédure de fixation des indemnités et des dates de référence en matière d’expropriation afin de les mettre en adéquation avec l’évolution des documents d’urbanisme (Scot, PLU, CC), et d’autre part, sur les avantages fiscaux dont sont susceptibles de bénéficier les particuliers qui acceptent de vendre leur terrain à une collectivité territoriale, en vue d’un aménagement conduisant à la production de terrains à bâtir. Il semble également aussi important d’encourager les "maires investisseurs", en leur donnant les moyens de récupérer tout ou partie des investissements qu’ils réalisent de leur propre initiative, pour donner un élan à l’urbanisation. Cet encouragement passe par la remise à plat des différents régimes de financement des équipements public : ZAC, PAE, PVR…

Le déblocage des zones urbanisables pourrait être facilité par une action volontaire et incitative de la collectivité locale, réalisant de sa propre initiative les équipements primaires indispensables à l’urbanisation de la zone, en mettant en place une procédure spéciale permettant de récupérer, auprès des propriétaires fonciers, le coût des équipements réalisés.

C’est aussi l’occasion d’examiner les conditions d’application de la taxe locale d’équipement, dont le produit est affecté au financement des dépenses générales liées à l’urbanisation, notamment en ce qui concerne les communes de moins de 10 000 habitants.

Après quelques années de mise en œuvre, il nous paraît nécessaire d’adapter la législation et la réglementation actuelle de la carte communale, afin d’éviter que les espaces vierges d’une certaine importance, soient aménagés (ou plutôt découpés) de façon anarchique, sans possibilité réelle de contrôle par la commune, et en contradiction avec les principes de gestion économe de l’espace. En gardant la simplicité de principe de la carte communale, le dossier d’élaboration pourrait comporter, en plus du rapport de présentation, un "projet de territoire" qui rappellerait les enjeux de la commune, s’appuyant sur un diagnostic foncier, un diagnostic technique, et qui pourrait comporter facultativement des orientations d’aménagement pour les secteurs vierges d’une certaine importance.

Projet urbain prioritaire . La création de zones à urbaniser dans les documents d’urbanisme ne suffit pas à déclencher les procédures d’aménagement nécessaires à la mise à disposition de terrains. Pour répondre à cette problématique, nous proposons donc la mise en œuvre d’un "projet urbain prioritaire" qui exprime la volonté affichée par les élus d’aménager un secteur du territoire communal en associant les propriétaires qui le souhaitent au développement de cette zone. Il s’agit d’une démarche participative assortie d’un planning prévisionnel, lequel devra être obligatoirement respecté par les propriétaires fonciers désirant participer par eux-mêmes à l’action d’aménagement. A défaut, la collectivité aura toujours la possibilité de "reprendre la main" en mettant en œuvre les différentes procédures dont elle dispose.

Ces propositions suivent une double logique :
– redonner la main aux élus en urbanisme opérationnel pour leur permettre de mettre en adéquation une stratégie d’aménagement du territoire et réalisation d’opérations d’aménagement ;
– donner aux propriétaires fonciers qui le souhaitent la possibilité de réaliser le projet prioritaire élaboré par la collectivité (la réalisation par les propriétaires fonciers étant la règle et la réalisation par la collectivité en se substituant au propriétaire défaillant étant l’exception).

Jean-Marie Zeller est géomètre-expert DPLG et exerce à Vannes. Il est rapporteur général du 38e Congrès national de l’ordre des géomètres-experts qui s’est tenu du 14 au 16 juin à Saint-Malo.

Defawe Philippe | Source LE MONITEUR.FR