Aménagement

RFF dévoile en avant-première sa nouvelle politique foncière

Réseau Ferré de France (RFF) a souvent été taxé de rétorsion foncière par le passé. Sa présence comme exposant pour la première fois au Simi (qui se tient du 5 au 7 décembre à Paris) peut apparaître comme une volonté de purger cette mauvaise image. Mais aussi et surtout de se rendre accessible et d’informer les collectivités locales et les opérateurs immobiliers. C’est ce que nous explique, en avant-première, Sébastien Roulot, directeur du foncier et de l’immobilier du gestionnaire d’infrastructures ferroviaires.

Comment définissez-vous la stratégie foncière de RFF?

RFF souhaite valoriser ses terrains. Mais pas sur le seul plan financier. En effet, nous tenons à participer à l’amélioration de l’environnement des gares et au développement de nouvelles centralités. Jusqu’ici, il est vrai que l’évaluation des terrains destinés à la réalisation de logements sociaux était assez difficile car elle opposait deux logiques contradictoires : il nous paraissait légitime de demander une valorisation maximale compte tenu des charges que nous devons porter, tandis que nos partenaires locaux faisaient valoir l’équilibre financier fragile des opérations de logements à prix abordables.

 

Quelle lecture avez-vous de la loi  relative à la mobilisation du foncier public ?

Nous sommes très satisfaits que la future loi vienne préciser les conditions d’évaluation des terrains. L’Etat s’inscrit dans son rôle de régulateur entre deux parties qui n’apprécient pas la valeur du terrain de la même façon. Cela devrait permettre de sortir des opérations plus rapidement. Dans une logique de donnant-donnant, l’Etat accorde une décote mais la collectivité s’engage sur un programme annexé à l’acte.
L’opération gagne en transparence et la maîtrise de l’usage du terrain public est renforcée. La rédaction actuelle du texte pose des garde-fous, notamment sur la traçabilité de l’opération et l’introduction de complément de prix si des éléments non prévus au départ viennent s’insérer dans le programme.

 

Lorsque vous vendrez un terrain destiné à édifier du logement social notamment, la décote sera-t-elle compensée par l’Etat ?

Ce sera à RFF de trouver un mode de compensation, et d’augmenter les recettes, soit en densifiant chaque opération soit en en réalisant davantage. C’est déjà le cas sur certaines opérations en cours de négociation où l’on obtient des surfaces constructibles supplémentaires.

 

Combien de terrains RFF sont disponibles aujourd’hui ?

A sa création, en 1997, RFF a reçu un important actif immobilier (infrastructures ferroviaires et biens non affectés à l’exploitation) représentant 103 000 hectares de terrains répartis sur 11 000 communes et 4,7 millions de m² de bâtiments. Faisant de RFF le deuxième propriétaire foncier et premier vendeur de terrains en France.

Depuis 2008, nous avons vendu 71 hectares de terrains, représentant un potentiel de 4 700 logements. Les recettes ainsi dégagées ont été entièrement réinvesties dans la modernisation du réseau.

Demain, nous contribuerons à l’objectif fixé par la loi sur le foncier public actuellement en discussion au Parlement (110 000 logements d’ici 2016) en mettant à disposition 350 hectares de terrains (environ 200 opérations, dont 40% en Ile-de-France), soit près de 20% des surfaces recensées par le gouvernement. Nos terrains se situent surtout en zone tendue, là où sont les besoins en foncier. Généralement, 20% des terrains sont utilisés pour construire des logements. Le reste sert à réaliser des zones d’activités, commerciales, du bureau ou des équipements publics, notamment sur les nombreux terrains le long des voies. Certains d’entre eux vont pouvoir être cédés rapidement, d’autres nécessitent encore des analyses ferroviaires ou l’élaboration de projets d’aménagement par les collectivités locales.

 

Comment appréhendez-vous le financement du Grand Paris ?

RFF s’intéresse au sujet sous l’angle de l’effort qui sera fait pour valoriser les terrains autour des futures gares. Si le sujet de la gouvernance en Ile-de-France reste compliqué, je remarque que le thème de la densité a, quant à lui, beaucoup évolué ces dernières années : il y a aujourd’hui consensus pour dire qu’il faut densifier autour des gares.

 

Quel impact peut-avoir la réforme de la gouvernance ferroviaire sur votre politique foncière ?

L’unification de la gestion de l’infrastructure devrait permettre de mieux prendre en compte les enjeux liés au déplacement d’installations. Ce sont des sujets parfois mineurs pour le fonctionnement ferroviaire, mais essentiels à débloquer pour réaliser les opérations d’aménagement et de cession (réseaux enterrés, enlèvement de voies, etc.). Les collectivités locales ne comprennent pas, à juste titre, que l’on mette un ou deux ans pour préciser ces conditions. Pour RFF comme pour la SNCF, la nécessité de rationaliser le patrimoine ferroviaire va demeurer un objectif d’aménagement majeur.

 

Pourquoi avez-vous décidé d’être présent au Simi en tenant un stand pour la première fois cette année ?

Nous avons jugé opportun d’être là pour répondre directement aux collectivités locales et aux clients opérateurs qui s’interrogent sur la politique foncière de RFF : ce que vend RFF et à quelles conditions. Mais nous y allons aussi pour rencontrer et travailler avec nos partenaires sur des opérations en cours. »

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